Tư vấn bổ sung ngành nghề kinh doanh trong lĩnh vực cho thuê lại bất động sản cho công ty có vốn đầu tư nước ngoài.

15 /072020

Tư vấn bổ sung ngành nghề kinh doanh trong lĩnh vực cho thuê lại bất động sản cho công ty có vốn đầu tư nước ngoài.

Thư tư vấn: 20200305/ Letter-Ipic
V/v:  Tư vấn bổ sung ngành nghề kinh doanh trong lĩnh vực cho thuê lại bất động sản, hoạt động liên quan đến kế toán, kiểm toán và tư vấn về thuế cho công ty có vốn đầu tư Nhật Bản.
_______________________________________________________________________
Hà Nội, ngày 05 tháng 03 năm 2020
CÔNG TY LUẬT TNHH IPIC 
Trụ sở Hà Nội: Phòng 401, Tòa nhà 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Trung Hoà, Cầu Giấy, Hà Nội
Chi nhánh Hồ Chí Minh: Tầng 8, Tòa nhà Thủy Lợi 4, số 102 Nguyễn Xí, phường 26, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh
Tel: (04) 7301 8886 – Fax: (04) 7302 8886
Email: duc.lawyer@ipic.vn– Hotline: 0936 342 668
_______________________________________________________________________
    Gửi bằng thư điện tử
    Công ty Luật TNHH IPIC (“IPIC”) xin cảm ơn Quý khách hàng đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. 
    Qua trao đổi chúng tôi hiểu rằng Quý Khách hàng là công ty có vốn đầu tư Nhật Bản và có nhu cầu bổ sung ngành nghề kinh doanh các lĩnh vực cho thuê lại bất động sản, hoạt động liên quan đến kế toán, kiểm toán và tư vấn về thuế, điều kiện kinh doanh các ngành nghề trên (nếu có) và cần sự tư vấn cũng như hỗ trợ của chúng tôi về mặt pháp lý. 
IPIC trân trọng gửi tới Quý khách hàng đề xuất dịch vụ tư vấn sau: .

THAM KHẢO TƯ VẤN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

I.    YÊU CẦU TƯ VẤN
-    Tư vấn các quy định của pháp luật về bổ sung ngành nghề kinh doanh trong lĩnh vực cho thuê lại bất động sản dối với phần nhà xưởng dôi dư;
-    Quy trình pháp lý và hồ sơ cần thiết cần chuẩn bị để thực hiện việc thủ tục bổ sung ngành nghề nêu trên.
II.   VĂN BẢN PHÁP LUẬT
(1)    Cam kết thương mại dịch vụ của Việt Nam trong WTO;
(2)    Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014;
(3)    Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014;  
(4)    Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
(5)    Luật Đất đai 2013;
(6)   Thông tư 17/2009/TT-BTNMT về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ tài nguyên và môi trường ban hành.
III.  Ý KIẾN TƯ VẤN
    Dựa trên yêu cầu của Quý khách hàng cùng với các văn bản pháp luật liên quan được tra cứu, IPIC đưa ra ý kiến tư vấn như sau: 
3.1 Tóm tắc thông tin khách hàng cung cấp
Trên cơ sở nội dung hồ sơ cung cấp chúng tôi tóm tắt lại như sau:
+  Thông tin Liên quan đến Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
    Tên dự án: Dự án sản xuất các sản phẩm trang sức
-    Dự án được cấp cho nhà đầu tư ............................
-    Dự án đầu tư đăng ký là sản xuất và chế tác đồ trang sức công suất 500.000 tấn sản phẩm/ 1 năm và thực hiện quyền xuất nhập khẩu và quyền phân phối bán lẻ:
    Địa điểm thực hiện dự án là ...........................huyện An Dương, Thành phố Hải Phòng.
    Diện tích đăng ký: 12.423,6 m2
    Tổng vốn đầu tư dự án: 62.400.000.000 VNĐ tương đương 3.900.000 USD.
    Trong đó vốn góp để thực hiện dự án là 19.405.000.000 VND tương đương 1.300.000 USD.
+   Thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
     Chỉ sử dụng là ...........................
-   Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00701 cấp ngày 28 tháng 11 năm 2003 do thành  phố Hải Phòng cấp. Trong đó diện tích 12.423,60 m2, mục đích sử dụng đất là Xây dựng nhà xưởng sản xuất các sản phẩm trang sức vàng bạc, bạch kim, đá quý, và các đồ trang sức khác. Thời hạn sử dụng 10/2003 đến 10/2044.
-   Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T00757 cấp ngày 03 tháng 06 năm 2009 trong đó diện tích sử dụng 4595,3 m2, đất thuê trả tiền hàng năm, mục đích sử dụng xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất các sản phẩm trang sức vàng, bạc, đá quý, và các đồ trang sức khác. Thời hạn sử dụng 41 năm.
+   Liên quan đến hợp đồng thuê đất
-   Hợp đồng số 29 ngày 18 tháng 11 năm 2003 thì Diện tích đất thuê là 22.310 m2 (hai mươi nghìn ba trăm mười m2). Thời hạn thuê đất là 41 năm từ ngày 14 tháng 10 năm 2003. Đất thuê trả tiền hàng năm. Theo điều 4 có quy định nghĩa vụ của bên thuê đất: bên thuê đất không được phép chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên tổ chức cá nhân khác khi chưa được bên cho thuê đồng ý.
-   Hợp đồng thuê đất số 55 ngày 03  tháng 06 năm 2009 thì diện tích thuê 4595,3 m2  thời hạn thuê đất 41 năm kể từ ngày 12 tháng 01 năm 2006 đến ngày 12 tháng 01 năm 2047. Đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, múc đích sử dụng xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất các sản phẩm trang sức vàng, bạc, đá quý, và các đồ trang sức khác
3.2  Ý kiến tư vấn
    Từ những thông tin trên ta thấy rằng: 
    Thứ 1. Quyền sử dụng đất của dự án là quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm, mục đích sử dụng đất là xây dựng nhà xưởng sản xuất các sản phẩm trang sức vàng bạc, bạch kim, đá quý, và các đồ trang sức. Nhà đầu tư có nghĩa vụ thực hiện đúng mục đích sử dụng đất và nếu có chuyển giao quyền sử dụng đất cho tổ chức khác thì được sự đồng ý của bên cho thuê đất. 
    Đối với quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định tại điều 175 Luật đất đai 2013 nhà đầu tư không được cho thuê lại quyền sử dụng đất.
    Theo quy định tại điều 9 Luật kinh doanh bất động sản nhà đầu tư phải đăng ký quyền sở hữu tài sản trên đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đáp ứng đủ điều kiện về nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh (trường hợp này cho thuê).
    Thứ 2. Về dự án đầu tư đăng ký là sản xuất và chế tác đồ trang sức công suất 500.000 tấn sản phẩm/1 năm và thực hiện quyền xuất nhập khẩu và quyền phân phối bán lẻ. Diện tích sử dụng đất là Diện tích đăng ký: 12.423,6 m2. 
    Do vậy cần phải điều chỉnh mục đích dự án và một phần diện tích đất đăng ký trước đây sang mục tiêu mới của dự án cho thuê nhà xưởng. Theo quy định khoản 4 điều 40 Luật đầu tư thì việc điều chỉnh lại quy mô và mục đích của dự án đối với dự án có nhu cầu sử dụng đất liên quan đến thuê đất của nhà nước không thông qua đấu thầu thực hiện dự án và đấu giá quyền sử dụng đất thì phải thực hiện chấp thuận chủ trương điều chỉnh dự án, việc quyết định chủ trương thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng.
    Lưu ý: 
-   Để được sự chấp thuận của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng thì nhà đầu tư cần chứng minh sự cần thiết của việc điều chỉnh mục tiêu mới, nhu cầu của sử dụng đất đối với dự án cũ, lý do tại sao lại không sử dụng hết phần diện tích đã thuê, do chuyển đổi công nghệ hay giảm quy mô vì lý do gì, đồng thời cần chứng minh tính khả thi dự án cũ.
-   Theo như số liệu giữa các giấy tờ bên khách cung cấp thì diện tích sử dụng đất của giấy chứng nhận đầu tư là: Diện tích đăng ký trong giấy chứng nhận đầu tư là : 12.423,6 m2; Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là (4595,3 m2 + 12.423,6 m2) = 17.018,9 m2.  Theo hợp đồng thuê đất thì diện tích 22.310 m2 + 4595,3 m2 = 26905,3 m2. Như vậy về diện tích đất sử dụng có sự khác nhau giữa các văn bản cung cấp do vậy cần xác nhận lại bên khách hàng về thông tin khác biệt này,tại sao có sự khác nhau đó.
.   Thứ 3 để đạt được mục tiêu cho thuê lại nhà xưởng (kinh doanh bất động sản) thì nhà đầu tư cần phải thực hiện được các thủ tục pháp lý sau:
    Bước 1: Thực hiện chấp thuận chủ trương và điều chỉnh dự án đầu tư và bổ sung ngành nghề kinh doanh cho doanh nghiệp gồm. 
-   Điều chỉnh bổ sung mục tiêu kinh doanh bất động sản chi tiết: cho thuê nhà xưởng sản xuất;
-  Điều chỉnh lại dự án đầu tư đã đăng ký liên quan đến quy mô dự án và diện tích sử dụng đất của dự án hiện tại, xác định lại nhu cầu sử dụng đất của dự án hiện tại và diện tích sử dụng đất của mục tiêu cho thuê nhà xưởng sản xuất.
-  Điều chỉnh vốn góp của dự án tăng lên để thực hiện mục tiêu bổ sung cho thuê nhà xưởng. Tối thiểu tăng lên từ 19.405.000.000 VND lên 20.000.000.000 VNĐ. 
   Bước 2: Thực hiện đăng ký sở hữu tài sản trên đất vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bổ sung mục đích sử dụng đất cho thuê nhà xưởng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
   Lưu ý: Việc đăng ký bổ sung sở hữu tài sản trên đất vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể thực hiện song song với bước 1. Việc bổ sung mục tiêu sử dụng đất  cho thuê nhà xưởng chỉ được thực hiện sau khi có sự chấp thuận chủ trương điều chỉnh mục đích sử dụng đất của Ủy Ban Nhân Dân tỉnh.

   Trên đây là tư vấn sơ bộ và đề xuất dịch vụ của IPIC liên quan đến yêu cầu tư vấn của Quý khách hàng để Quý khách hàng xem xét và quyết định. Nếu Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề này, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.

Trân trọng!
CÔNG TY LUẬT TNHH IPIC 
Giám đốc
(Đã ký)

Nguyễn Trinh Đức

VIẾT BÌNH LUẬN CỦA BẠN

THÔNG TIN LIÊN HỆ

  • Trụ Sở: Phòng 401, tòa nhà văn phòng 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội. Chi nhánh TP HCM: Tầng 8 tòa nhà Thủy Lợi, số 102 Nguyễn Xí, phường 26, quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh.
  • (04) 7301.8886 - (04) 7302.8886
  • info@ipic.vn ; trinhduclawyer@gmail.com
  • Mobile: 0936.342.668

Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn miễn phí, nếu bạn có bất kì thắc mắc hay câu hỏi nào, chúng tôi sẽ sẵn sàng tư vấn và giải đáp.