Tư vấn bổ sung ngành nghề kinh doanh trong lĩnh vực cho thuê lại bất động sản cho công ty có vốn đầu tư nước ngoài.

Thư tư vấn: 2024.03.06/ Letter-Ipic
V/v: Tư vấn các quy định của pháp luật về bổ sung ngành nghề kinh doanh trong lĩnh vực cho thuê lại bất động sản đối với phần nhà xưởng dôi dư. Download Thư tư vấn (Song ngữ)

Hà Nội, ngày 06 tháng 03 năm 2024
CÔNG TY LUẬT TNHH IPIC 
Địa chỉ: Phòng 401, Tòa nhà đa năng số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Trung Hoà, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội, Việt Nam.
Tel: (024) 7301 8886 – Fax: (024) 7302 8886
Email: duc.nguyen@ipic.vn – Hotline: 0936.342.668
CHI NHÁNH CÔNG TY LUẬT TNHH IPIC TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Địa chỉ: Sảnh C, Richmond City, 207C Nguyễn Xí, Phường 26, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
Tel: (028) 35127666 – Fax: (028) 35127666
Email: duc.nguyen@ipic.vn – Hotline: 0936.342.668
Kính gửi    :    Quý Khách Hàng

Gửi bằng thư điện tử

Qua trao đổi trực tiếp với Quý khách hàng, chúng tôi hiểu rằng Quý khách hàng có nhu cầu được tư vấn các quy định của pháp luật về bổ sung ngành nghề kinh doanh trong lĩnh vực cho thuê lại bất động sản đối với phần nhà xưởng dôi dư và cần sự tư vấn cũng như hỗ trợ của chúng tôi về mặt pháp lý. IPIC trân trọng gửi tới Quý khách hàng Thư tư vấn và đề xuất dịch vụ tư vấn sau:

THAM KHẢO TƯ VẤN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

I.    YÊU CẦU TƯ VẤN
Tư vấn các quy định của pháp luật về bổ sung ngành nghề kinh doanh trong lĩnh vực cho thuê lại bất động sản đối với phần nhà xưởng dôi dư và quy trình pháp lý và hồ sơ cần thiết các dịch vụ trên.
Tình huống cụ thể như sau: Thông tin Liên quan đến Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
- Tên dự án: Dự án sản xuất các sản phẩm trang sức;
- Dự án đầu tư đăng ký là sản xuất và chế tác đồ trang sức công suất 500.000 tấn sản phẩm/ 01 năm và thực hiện quyền xuất nhập khẩu và quyền phân phối bán lẻ:
- Địa điểm thực hiện dự án: Huyện An Dương, Thành phố Hải Phòng;
- Diện tích đăng ký: 12.423,6 m2;
- Tổng vốn đầu tư dự án: 62.400.000.000 VNĐ tương đương 3.900.000 USD;
- Trong đó vốn góp để thực hiện dự án là 19.405.000.000 VND tương đương 1.300.000 USD;
- Thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số XXXXX cấp ngày 28 tháng 11 năm 2003 do thành  phố Hải Phòng cấp. Trong đó diện tích 12.423,60 m2, mục đích sử dụng đất là Xây dựng nhà xưởng sản xuất các sản phẩm trang sức vàng bạc, bạch kim, đá quý, và các đồ trang sức khác. Thời hạn sử dụng 10/2003 đến 10/2044.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số YYYYY cấp ngày 03 tháng 06 năm 2009 trong đó diện tích sử dụng 4595,3 m2, đất thuê trả tiền hàng năm, mục đích sử dụng xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất các sản phẩm trang sức vàng, bạc, đá quý, và các đồ trang sức khác. Thời hạn sử dụng 41 năm.
- Liên quan đến hợp đồng thuê đất:
+ Hợp đồng số 29 ngày 18 tháng 11 năm 2003 thì Diện tích đất thuê là 22.310 m2 (hai mươi nghìn ba trăm mười m2). Thời hạn thuê đất là 41 năm từ ngày 14 tháng 10 năm 2003. Đất thuê trả tiền hàng năm. Theo điều 4 có quy định nghĩa vụ của bên thuê đất: bên thuê đất không được phép chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên tổ chức cá nhân khác khi chưa được bên cho thuê đồng ý.
+ Hợp đồng thuê đất số 55 ngày 03  tháng 06 năm 2009 thì diện tích thuê 4595,3 m2  thời hạn thuê đất 41 năm kể từ ngày 12 tháng 01 năm 2006 đến ngày 12 tháng 01 năm 2047. Đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, múc đích sử dụng xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất các sản phẩm trang sức vàng, bạc, đá quý, và các đồ trang sức khác.

II.    VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC TRA CỨU
(1)    Biểu cam kết Thương mại và Dịch vụ WTO.
(2)    Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020;
(3)    Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020;
(4)    Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013;
(5)    Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014;
(6)    Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 03 năm 2021 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;
(7)    Nghị định số 01/2021/NĐ-CP ngày 04 tháng 01 năm 2021 về đăng ký doanh nghiệp;
(8)    Thông tư 17/2009/TT-BTNMT về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và môi trường ban hành.

Tham khảo tin tức của IPIC:

Vấn đề pháp lý và những tranh chấp trong hợp đồng xây dựng thường gặp.

Tham nhũng trong lĩnh vực tư có thể bị xử lý hình sự.

Đăng ký vốn điều lệ, quyền hạn và trách nhiệm của doanh nghiệp.

Công ty Luật IPIC tư vấn thành công dự án đốt rác phát điện đầu tiên ở Hà Nội của tập đoàn Hitachi Zosen và Tập đoàn T&T.

Công ty Luật IPIC tư vấn thành công Giấy phép Nhà Thầu cho Công ty SAMSUNG ENGINEERING tại tổ hợp hóa dầu Miền Nam.

III.    Ý KIẾN TƯ VẤN
Dựa trên yêu cầu của Quý khách hàng cùng với các văn bản pháp luật liên quan được tra cứu, IPIC đưa ra ý kiến tư vấn như sau: 
3.1    Tư vấn liên quan đến lĩnh vực đất đai trong trường hợp trên.
Thứ nhất:
- Quyền sử dụng đất của dự án là quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm, mục đích sử dụng đất là xây dựng nhà xưởng sản xuất các sản phẩm trang sức vàng bạc, bạch kim, đá quý, và các đồ trang sức. Nhà đầu tư có nghĩa vụ thực hiện đúng mục đích sử dụng đất và nếu có chuyển giao quyền sử dụng đất cho tổ chức khác thì được sự đồng ý của bên cho thuê đất. 
- Đối với quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định tại Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 nhà đầu tư không được cho thuê lại quyền sử dụng đất.
- Theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, nhà đầu tư phải đăng ký quyền sở hữu tài sản trên đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đáp ứng đủ điều kiện về nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh (trường hợp này cho thuê).
Thứ hai:
- Về dự án đầu tư đăng ký là sản xuất và chế tác đồ trang sức công suất 500.000 tấn sản phẩm/01 năm và thực hiện quyền xuất nhập khẩu và quyền phân phối bán lẻ. Diện tích sử dụng đất là Diện tích đăng ký: 12.423,6 m2. 
- Do vậy cần phải điều chỉnh mục đích dự án và một phần diện tích đất đăng ký trước đây sang mục tiêu mới của dự án cho thuê nhà xưởng. Theo quy định tại Điều 41 Luật Đầu tư thì việc điều chỉnh lại quy mô và mục đích của dự án đối với dự án có nhu cầu sử dụng đất liên quan đến thuê đất của nhà nước không thông qua đấu thầu thực hiện dự án và đấu giá quyền sử dụng đất thì phải thực hiện chấp thuận chủ trương điều chỉnh dự án, việc quyết định chủ trương thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng.
Lưu ý: 
- Để được sự chấp thuận của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng thì nhà đầu tư cần chứng minh sự cần thiết của việc điều chỉnh mục tiêu mới, nhu cầu của sử dụng đất đối với dự án cũ, lý do tại sao lại không sử dụng hết phần diện tích đã thuê, do chuyển đổi công nghệ hay giảm quy mô vì lý do gì, đồng thời cần chứng minh tính khả thi dự án cũ.
- Theo như số liệu giữa các giấy tờ bên khách cung cấp thì diện tích sử dụng đất của giấy chứng nhận đầu tư là: Diện tích đăng ký trong giấy chứng nhận đầu tư là : 12.423,6 m2; Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là (4595,3 m2 + 12.423,6 m2) = 17.018,9 m2. Theo hợp đồng thuê đất thì diện tích 22.310 m2 + 4595,3 m2 = 26905,3 m2. Như vậy về diện tích đất sử dụng có sự khác nhau giữa các văn bản cung cấp do vậy cần xác nhận lại bên khách hàng về thông tin khác biệt này,tại sao có sự khác nhau đó.
3.2     Tư vấn thủ tục pháp lý liên quan đến vụ việc trên:
- Bước 1: Thực hiện chấp thuận chủ trương và điều chỉnh dự án đầu tư và bổ sung ngành nghề kinh doanh cho doanh nghiệp gồm:
+ Điều chỉnh bổ sung mục tiêu kinh doanh bất động sản chi tiết: cho thuê nhà xưởng sản xuất;
+ Điều chỉnh lại dự án đầu tư đã đăng ký liên quan đến quy mô dự án và diện tích sử dụng đất của dự án hiện tại, xác định lại nhu cầu sử dụng đất của dự án hiện tại và diện tích sử dụng đất của mục tiêu cho thuê nhà xưởng sản xuất.
+ Điều chỉnh vốn góp của dự án tăng lên để thực hiện mục tiêu bổ sung cho thuê nhà xưởng. Tối thiểu tăng lên từ 19.405.000.000 VNĐ lên 20.000.000.000 VNĐ. 
- Bước 2: Thực hiện đăng ký sở hữu tài sản trên đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bổ sung mục đích sử dụng đất cho thuê nhà xưởng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lưu ý: 
- Việc đăng ký bổ sung sở hữu tài sản trên đất vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể thực hiện song song với bước 1. Việc bổ sung mục tiêu sử dụng đất cho thuê nhà xưởng chỉ được thực hiện sau khi có sự chấp thuận chủ trương điều chỉnh mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân tỉnh.

Trên đây là tư vấn sơ bộ và đề xuất dịch vụ của IPIC liên quan đến yêu cầu tư vấn của Quý khách hàng để Quý khách hàng xem xét và quyết định. Nếu Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề này, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được giải đáp. 

Download Thư tư vấn (Song ngữ)

Tham khảo thư tư vấn có liên quan:

Thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh, sửa chữa, bảo dưỡng, bảo hành ô tô.

Thành lập trung tâm giới thiệu việc làm và ngoại ngữ có vốn đầu tư Nhật Bản.

Tư vấn thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực nhập khẩu, phân phối dược phẩm, thiết bị y tế, mỹ phẩm, thực phẩm chức năng.

Thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài hoạt động quản lý quỹ đầu tư.

Thành lập công ty sản xuất và phân phối mỹ phẩm có vốn đầu tư nước ngoài.

Trân trọng!
CÔNG TY LUẬT TNHH IPIC 
Luật sư
(Đã ký)

Nguyễn Trinh Đức