Tư vấn chuyển nhượng một phần dự án bất động sản

07 /122017

Tư vấn chuyển nhượng một phần dự án bất động sản

Thư tư vấn: 291117/ Letter-Ipic
V/v:     Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản. 
___________________________________________________________________________
Hà Nội, ngày 29 tháng 11  năm 2017
CÔNG TY LUẬT TNHH IPIC 
Văn phòng Hà Nội: Phòng 401, Tòa nhà 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Trung Hoà, Cầu Giấy, Hà Nội
Văn phòng Hồ Chí Minh: Số 279 Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh, Hồ Chí Minh
Tel: (04) 7301 8886 – Fax: (04) 7302 8886
Email: duc.lawyer@ipic.vn– Hotline: 0936 342 668
Kính gửi:    
Địa chỉ    :    
Điện thoại:    
Email:    
Gửi bằng thư điện tử
___________________________________________________________________________
    Công ty Luật TNHH IPIC (“IPIC”) xin cảm ơn Quý khách hàng đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. 
I.    YÊU CẦU TƯ VẤN
Công ty cổ phần ................. được Ủy ban nhân dân tỉnh ......cấp chứng nhận đầu tư số 19897700038 thực hiện dự án Trung tâm thương mại và khu nhà ở....... 
Ngày 28/4/2017 Ủy ban nhân dân tỉnh ,......... ban hành Quyết định ...........về việc giao đất, cho thuê đất thực hiện công trình chỉnh trang đô thị theo quy hoạch đường.............................. (giai đoạn 1), theo đó giao diện tích 31.511 m2 đất cho Công ty cổ phần C...............thuê diện tích 28.609 m2 đất để sử dụng vào mục đích xây dựng Khu du lịch sinh thái (đất thương mại dịch vụ) thuộc dự án. 
Ngày 31/10/2017 ..............................đã nộp vào ngân sách nhà nước tiền thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê thửa đất diện tích 28.609 m2.
Ngày 06/11/2017 Ủy ban nhân dân tỉnh T...............cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CG5687880 với nội dung:
Thửa đất số 133, tờ bản đồ số 14
Địa chỉ tại Tổ.............................................................
Diện tích: 18.605,0 m2
Mục đích sử dụng: Đất thương mại, dịch vụ
Thời hạn sử dụng: Đến ngày 28/4/2067
Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần.
Hiện tại, Công ty.......................muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới thông tin nêu trên. Các quy định pháp luật điều chỉnh, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

THAM KHẢO TƯ VẤN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CẦN QUAN TÂM


II.    VĂN BẢN PHÁP LUẬT
(1)    Luật Đất đai số 45/2013/QH13;
(2)    Luật kinh doanh bất động sản năm 2014;
(3)    Luật quản lý thuế số 78/2006/QH11;
(4)    Luật số 71/2014/QH13 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế;
(5)    Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
(6)    Nghị định số 76/2015/NĐ-CP;
(7)    Nghị định số 01/2017/NĐ-CP;
(8)    Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT.
III.    Ý KIẾN TƯ VẤN
3.1    Thửa đất số 133 tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CG566095 được phép chuyển nhượng:
Theo Điều 48 - Luật kinh doanh bất động sản năm 2014  quy định thì nhà đầu tư được phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản với nguyên tắc việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản không làm thay đổi mục tiêu dự án, không làm thay đổi nội dung dự án. 
Đồng thời, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện theo quy định tại Điều 49 – Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:
“1. Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:
a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Tại Khoản 26 – Điều 2 – Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì Nhà đầu tư được phép thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188 – Luật đất đai năm 2013: 
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c)Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.” 
Và chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
Từ những cơ sở pháp lý nêu trên và đối chiếu tài liệu Quý khách hàng cung cấp, chúng tôi nhận định Thửa đất số 133 tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CG566095 đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
3.2    Điều kiện về Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng 
Theo Khoản 3 – Điều 49 – Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Khoản 26 – Điều 2 – Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định thì Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng một phần dự án gắn liền với quyền sử dụng đất phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
Tại tài liệu Quý khách hàng cung cấp, doanh nghiệp tư nhân Hòa Thu chưa có ngành nghề kinh doanh bất động sản là không phù hợp với một trong các điều kiện nêu trên, cần bổ sung mục tiêu kinh doanh bất động sản cho doanh nghiệp tư nhân Hoài Thu.
3.3    Trình tự thủ tục chuyển nhượng:
Theo Điều 51 – Luật kinh doanh bất động sản năm 2014; Mục 5 Chương II – Nghị định số 76/2015/NĐ-CP; Khoản 1, 2 Điều 79 – Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Khoản 4 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định:
a)    Bước 1: Công ty CP ................. gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng một phần dự án đến Ủy ban nhân dân tỉnh ........, thực hiện các thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư và cấp giấy chứng nhận đầu tư cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án. Dự kiến thời gian tiến hành khoảng 45 ngày làm việc.
b)    Bước 2: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án, các bên hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án hoặc phần dự án.
c)    Bước 3: ..................................nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.
d)    Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng. 
IV.    DỊCH VỤ PHÁP LÝ IPIC CUNG CẤP
4.1.    Tư vấn các quy định pháp luật và các vấn đề pháp lý có liên quan đến chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;
4.2.    Tư vấn các quy định pháp luật và các vấn đề pháp lý có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
4.3.    Tư vấn và soạn thảo hồ sơ bổ sung ngành nghề cho Doanh nghiệp tư nhân Hòa Thu;
4.4.    Tư vấn và soạn thảo hồ sơ đề nghị chuyển nhượng một phần dự án đến Ủy ban nhân dân tỉnh ...........;
4.5.    Tư vấn và soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;
4.6.    Tư vấn và soạn thảo hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất.
Trên đây là tư vấn sơ bộ và đề xuất dịch vụ của IPIC liên quan đến yêu cầu tư vấn của Quý khách hàng để Quý khách hàng xem xét và quyết định. Nếu Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề này, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.
Trân trọng!

CÔNG TY LUẬT TNHH IPIC
Giám đốc
(Đã ký)
Nguyễn Trinh Đức

THAM KHẢO NHỮNG THƯ TƯ VẤN LIÊN QUAN ĐỂ NẮM RÕ HƠN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT:

- Tư vấn thành lập công ty xây dựng 100% vốn nước ngoài tại Hà Nội;

-  Tư vấn thành lập công ty bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài;

Tư vấn thành lập công ty xây dựng có vốn đầu tư nước ngoài và các vấn đề pháp lý liên quan

THÔNG TIN LIÊN HỆ

  • Trụ Sở: Phòng 401, tòa nhà văn phòng 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội. Chi nhánh TP HCM: Tầng 8 tòa nhà Thủy Lợi, số 102 Nguyễn Xí, phường 26, quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh.
  • (04) 7301.8886 - (04) 7302.8886
  • info@ipic.vn ; trinhduclawyer@gmail.com
  • Mobile: 0936.342.668

Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn miễn phí, nếu bạn có bất kì thắc mắc hay câu hỏi nào, chúng tôi sẽ sẵn sàng tư vấn và giải đáp.