Chuyển nhượng dự án bất động sản những vấn đề pháp lý cần quan tâm

CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VÀ THỰC TIỂN ÁP DỤNG
HIỆN NAY VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG DIỂN RA SÔI ĐỘNG ĐỂ NẮM RÕ ĐƯỢC NHỮNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHÚNG TA TRAO ĐỔI VỚI LUẬT SƯ NGUYỄN TRINH ĐỨC.

1.    Theo luật sư việc chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật có được phép không?
Theo quy định của Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai và pháp luật doanh nghiệp thì việc chuyển nhượng dự án kinh doanh được phép chuyển nhượng tuy nhiên phải đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật.
2.    Luật sư có thể nói rõ hơn về điều kiện liên quan đến chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản?
Chúng ta trao đổi một chút về các trường hợp chuyển nhượng, sau đó chúng ta sẽ nói đến điều kiện của việc chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản:
Hiện thực tế việc chuyển nhượng dự án được thực hiện trên nhiều hình thức nhưng trong đó có ba hình thức chuyển nhượng phổ biến hiện nay.
1.    Chuyển nhượng lại doanh nghiệp thực hiện dự án.
2.     Chuyển nhượng toàn bộ dự án.
3.    Chuyển nhượng một phần dự án.
-    Đối với trường hợp thứ nhất chuyển nhượng doanh nghiệp dự án thì điều kiện thực hiện là chuyển nhượng vốn góp, chuyển nhượng cổ phần của chủ sở hữu hoặc cổ đông của công ty là chủ đầu tư dự án, điều kiện này theo quy định của Luật doanh nghiệp, pháp luật quy định rất thông thoáng trong trường hợp này, nói cách khác là các bên tự do chuyển nhượng mà không bị ràng buộc. Và thực hiện thủ tục điều chỉnh vốn góp và điều chỉnh cổ đông công ty là hoàn thành thủ tục chuyển nhượng. 
-    Đối với trường hợp thứ 2 và thứ 3 thì được pháp luật quy định rất chặt chẻ về điều kiện cũng như trình thự thủ tục. Cụ thể:
Theo Điều 48 - Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định thì nhà đầu tư được phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản với nguyên tắc việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản không làm thay đổi mục tiêu dự án, không làm thay đổi nội dung dự án. 
+ Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện theo quy định tại Điều 49 – Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:
“1. Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:
a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
+  Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Tại Khoản 26 – Điều 2 – Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì Nhà đầu tư được phép thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188 – Luật đất đai năm 2013: 
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c)Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.” 
e, và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất.
+ Điều kiện về Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng 
Theo Khoản 3 – Điều 49 – Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Khoản 26 – Điều 2 – Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định thì Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng một phần dự án gắn liền với quyền sử dụng đất phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
3.    Luật sư có thể cho biết về trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản
-    Như trao đổi ở trên, có ba hình thức chuyển nhượng dự án bất động sản, đối với việc chuyển nhượng vốn góp cổ phần của công ty thực hiện dự án thì các bên thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng vốn góp và cổ  phần, hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và điều chỉnh đăng ký doanh nghiệp theo quy định của Luật doanh nghiệp.
-    Đối với chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần thủ tục chuyển nhượng dự án thì trình tự thủ tục như sau:
Theo Điều 51 – Luật kinh doanh bất động sản năm 2014; Mục 5 Chương II – Nghị định số 76/2015/NĐ-CP; Khoản 1, 2 Điều 79 – Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Khoản 4 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định:
a)    Bước 1: Công ty CP Công nghiệp Việt Mỹ - VMI gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng một phần dự án đến Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang, Dự kiến thời gian tiến hành khoảng 45 ngày làm việc.
Hồ sơ đề nghị chuyển nhượng một phần dự án bao gồm:
- Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng; 
Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng bao gồm:
- Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực);
- Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).
- Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng; 
Hồ sơ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bao gồm:
- Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án;
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản có vốn pháp định 20 tỷ;
- Bản xác nhận số dư tài khoản bằng hoặc tương đương số tiền góp để thực hiện thực hiện dự án, trong trường hợp có vay vốn cần bản cam kết cho vay của ngân hàng hặc tổ chức tín dụng về việc cho vay để thực hiện dự án hoặc báo cáo tài chính có kiểm toán trong đó chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư có khả năng triển khai được dự án sau khi chuyển nhượng, hoặc chứng thư thẩm định giá về tài sản của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng chứng minh về giá trị tài sản của mình có thể đảm bảo được việc thực hiện dự án sau khi nhận chuyển nhượng.
b)    Bước 2: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án, các bên hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án hoặc phần dự án (Lưu ý các bên phải tiến hành thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư và đăng ký dự án đầu tư theo luật đầu tư).
c)    Bước 3: Thực hiện các thủ tục pháp lý về đất đai theo quy định pháp luật về đất đai. 
4.    Luật sư cho biết những khó khăn vướng mắc nào có thể gặp phải khi tiến hành việc thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư.
-    Có thể nói việc chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản diển ra trên thực tế rất phong phú, mỗi một dự án lại có điểm khác biệt nhau nên sẽ có vướng mắc khác nhau. Tuy nhiên tựu chung lại là có vướng mắc như sau.
+    Vướng mắc về điều kiện để được chuyển nhượng dự án: Do pháp luật chúng ta quy định rất chặt chẻ và chi tiết nên phần chính các dự án mà chủ đầu tư mong muốn chuyển nhượng lại không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng. 
+     Đặc biệt là việc chuyển nhượng một phần dự án, trong đó việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất đối với bên chuyển nhượng  là một thách thức rất lớn và thực tế việc này gần như khó đáp ứng đối với những dự án kinh doanh bất động sản có quy mô lớn và  ở các thành phố Lớn. Những trường hợp này thông thường  bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng mong muốn được hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến phần dự án chuyển nhượng. Tuy  nhiên hiện nay pháp luật không có cho phép vì thề nên thường phải xin cơ chế đặc thù của từng dự án. 
+     Vướng mắc về việc phân chia đầu tư hạ tầng chung khi tiến hành nhận chuyển nhượng một phần dự án.
5.    Giải pháp nào các bên để khắc phục những trường hợp trên.
-    Thực tế có thể có nhiều lựa chọn phù hợp cho từng dự án tuy nhiên trên thực tế có thể thực hiện theo nhiều hình thức như Hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng hợp tác đầu tư,  … hoặc tách dự án trước rồi chuyển nhượng sau, hoặc thành lập doanh nghiệp riêng để thực hiện dự án và chuyển nhượng dự án đó. Nhìn chung tùy thuộc vào từng dự án để có giải pháp giúp doanh nghiệp chủ đầu tư tháo gở các kho khăn trên.