Không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với khởi kiện yêu cầu thanh toán trong hợp đồng mua bán đất đai?

24 /082021

Không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với khởi kiện yêu cầu thanh toán trong hợp đồng mua bán đất đai?

Tranh chấp thanh toán trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng mua bán đất đai) là một trong những tranh chấp thường gặp trong quan hệ pháp luật Hợp đồng mua bán đất đai, các vụ án thanh toán chiếm trên 50% các vụ tranh chấp thực tế được giải quyết tại Tòa án và Trọng tài liên quan đến quan hệ Hợp đồng mua bán đất đai. Mặc dù vậy nó vẫn chưa phản ánh đúng, đầy đủ số lượng tranh chấp thanh toán trên thực tế. 
Trên thực tế việc tranh chấp thanh toán trong Hợp đồng mua bán đất đai còn diễn ra nhiều hơn rất nhiều so với vụ án được giải quyết tại tòa án, và trọng tài thương mại. Một trong những lý do trên đó là việc hiểu lầm về thời hiện khởi kiện tranh chấp về thanh toán trong lĩnh vực mua bán đất đai, nói cách khác là hiểu sai thời hiện khởi kiện dẫn đến tự nhận thức mình đã mất quyền khởi kiện nên không tiến hành việc khởi kiện để yêu cầu Tòa án hoặc Trọng tài giải quyết. Đây là nhận thức sai lầm nghiêm trọng đặc biệt hiện nay có rất nhiều bài viết có nội dung như thời hiệu khởi kiện thanh toán là 3 năm đúng bằng thời hiệu giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua bán đất đai. Cách hiểu này là chưa toàn diện và chưa phù hợp thực tiễn xét xử tại Việt Nam. Các hiểu trên dẫn đến bên bán đất đai tự xét thấy mình bị mất quyền khởi kiện. Nhận thấy tầm quan trọng của việc xác định thời hiện khởi kiện trong việc tranh chấp thanh toán trong Hợp đồng mua bán đất đai nên Công ty Luật IPIC viết bài viết này để giúp người dân có cái nhìn đúng, chính xác về thời hiệu khởi kiện đối với việc tranh chấp về thanh toán trong lĩnh vực mua bán đất đai, qua đó để biết quyền khởi kiện của mình để yêu cầu tòa án giải quyết bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Trước hết cần tìm hiểu các quy định pháp luật về thời hiệu để hiểu hơn về thời hiệu khởi kiện cũng như cách áp dụng thời hiệu khởi kiện của tòa án Việt Nam và Trong tài thương mại.
I.    Những kiến thức cơ bản về thời hiệu khởi kiện.
1.   Thời hiệu khởi kiện là gì?
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 150 Bộ luật Dân sự 2015 “Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện” và theo khoản 4 điều 150 Bộ Luật dân sự 2015 thì “Thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự là thời hạn mà chủ thể được quyền yêu cầu Tòa án giải quyết việc dân sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền yêu cầu”.
Như vậy, theo quy định khoản 3 và khoản 4 điều 150 thì thời hiệu khởi kiện chính là khoảng thời gian mà chủ thể được quyền khởi kiện để bảo vệ quyền lợi cho mình nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.
2.    Áp dụng quy định về thời hiệu
Theo Khoản 2 Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015
Điều 184. Thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự
1. Thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự.
2. Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc.
Người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có quyền từ chối áp dụng thời hiệu, trừ trường hợp việc từ chối đó nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ
.”
Như vậy, nếu đã hết thời hiệu khởi kiện nhưng một bên vẫn đi kiện và bên kia không yêu cầu thì Tòa vẫn sẽ giải quyết vụ án bình thường. Và nếu tại cấp sơ thẩm mà vấn đề thời hiệu chưa được đặt ra thì tại cấp phúc thẩm, giám đốc thẩm sẽ không được đặt ra nữa.
Mặt khác nếu có một hoặc các bên đương sự trong vụ án yêu cầu áp dụng thời hiệu thì nếu thời hiệu đã hết, Tòa án sẽ đình chỉ giải quyết vụ án theo quy định tại Điều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Điều 217. Đình chỉ giải quyết vụ án dân sự
1. Sau khi thụ lý vụ án thuộc thẩm quyền của mình, Tòa án ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự trong các trường hợp sau đây:
e) Đương sự có yêu cầu áp dụng thời hiệu trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ án và thời hiệu khởi kiện đã hết

Như vậy, trong trường hợp nếu hết thời hiệu khởi kiện mà các bên không yêu cầu về việc áp dụng thời hiệu khởi kiện thì tòa án vẫn giải quyết vụ án bình thường. Tuy nhiên thường thì các bên bị kiện họ tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật hoặc họ có Luật sư tư vấn nên việc họ có yêu cầu xem xét thời hiệu khởi kiện là bình thường, trong trường hợp này vụ án bị đình chỉ giải quyết như quy định tại điểm e điều 217 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015.
Thiết nghĩ để bảo vệ được quyền lợi của mình thì các bên tranh chấp cần phải lưu ý về thời hiệu khởi kiện cũng như về quyền yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện để có thể đưa ra những quyết định đúng đắn nhất tránh trường hợp đến lúc tòa đã xử xong mới biết đến việc đã hết thời hiệu khởi kiện.
Theo quy định pháp luật có những quan hệ tranh chấp, yêu cầu dân sư không áp dụng thời hiệu khởi kiện các bạn cần tìm hiểu và quan tâm đến những nội dung này để xem trường hợp tranh chấp của mình có thuộc trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện không.
3.   Không áp dụng thời hiệu khởi kiện
Theo quy định tại Điều 155 của BLDS năm 2015 thì thời hiệu khởi kiện không áp dụng trong trường hợp sau đây:
-    Yêu cầu bảo vệ quyền nhân thân không gắn với tài sản.
-    Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.
-    Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.
-    Trường hợp khác do luật quy định.
Trên thực tế có nhiều trường hợp theo thực tiễn xét xử và hướng dẫn của tòa tối cao thì không xem xét thời hiệu khởi kiện như trường hợp yêu cầu thanh toán tiền theo thỏa thuận hợp đồng, những trường hợp tương tự như trên thì phải có kinh nghiệm thì có thể nắm bắt được, hoặc chỉ cần xác định lại quan hệ tranh chấp là có thể rơi vào trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện thì việc khởi kiện sẽ không rơi vào trường hợp hết thời hiệu khởi kiện. Do vậy cần nhờ luật sư tư vấn để bảo vệ quyền lợi của mình được tốt hơn.
4.  Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự.
Tại Điều 156 của BLDS năm 2015 có quy định như sau: Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự là khoảng thời gian xảy ra một trong các sự kiện sau đây:
-    Sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm cho chủ thể có quyền khởi kiện, quyền yêu cầu không thể khởi kiện, yêu cầu trong phạm vi thời hiệu. Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình;
-    Chưa có người đại diện trong trường hợp người có quyền khởi kiện, người có quyền yêu cầu là người chưa thành niên, mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự;
-    Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự chưa có người đại diện khác thay thế trong trường hợp sau đây:
+    Người đại diện chết nếu là cá nhân, chấm dứt tồn tại nếu là pháp nhân;
+     Người đại diện vì lý do chính đáng mà không thể tiếp tục đại diện được.
    Như vậy, trường hợp đã hết thời hiệu khởi kiện thì một trong những việc cần làm là xem trong khoản thời hạn của thời hiệu khởi kiện có thời gian nào đáp ứng trường hợp thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện hay không, nếu có thì thời gian đó không tính vào thời gian tính thời hiệu khởi kiện. Do vậy cần phải xem xét cẩn thận quá trình này để tính lại thời hiệu khởi kiện một cách chính xác tránh hiểu sai làm mất thời hiệu khởi kiện của mình.
5.    Bắt đầu lại thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự
Điều 157 BLDS năm 2015 “quy định thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự bắt đầu lại trong trường hợp sau đây:
-    Bên có nghĩa vụ đã thừa nhận một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình đối với người khởi kiện;
-    Bên có nghĩa vụ thừa nhận hoặc thực hiện xong một phần nghĩa vụ của mình đối với người khởi kiện;
-    Các bên đả tự hòa giải với nhau.
Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự bắt đầu lại kể từ ngày tiếp theo sau ngày xảy ra sự kiện theo các trường hợp nêu trên.”
Đây là một quy định rất thuận lợi cần được vận dụng và tính thời hiệu khởi kiện có lợi nhất cho bên khởi kiện. Nếu xác định thời hiệu khởi kiện tính thời điểm quyền nghĩa vụ bị xâm phạm thì thời điểm tính lại thời hiệu khởi kiện lại là thời điểm phát sinh một trong các sự kiện nêu trên. Thực tế quan hệ dân sự luôn dựa trên nguyên tắc trung thực, thiện chí. Do vậy, nếu trước khi khởi kiện các bên thường làm việc trực tiếp với nhau để giải quyết các tranh chấp, kết quả buổi làm việc có thể là biên bản làm việc, biên bản xác nhận nghĩa vụ, hoặc là cam kết thực hiện hợp đồng, cam kết hoàn trả tài sản…. tất cả nội dung này đều là cơ sở để tính lại thời hiện khởi kiện. Do vậy trước khi khởi kiện mà xác định thời hiệu khởi kiện đã hết thì cần làm việc lại với bên có nghĩa vụ để đạt được một trong ba trường hợp xảy ra trên để làm căn cứ tính lại thời hiệu khởi kiện, do quan hệ dân sự trên nguyên tắc thiện chí, trung thực nên các sự kiện tính lại thời hiệu khởi kiện vẫn thường thực hiện được. Đây là công việc có tính chuyên môn và đòi hỏi tế nhị, khôn khéo để tránh trường hợp bên có nghĩa vụ đề phòng cũng như thiếu thiện chí hợp tác trong việc xác định lại sự kiện trên. Khi làm việc nên lập văn bản để xác định lại nội dung làm việc nó là chứng cứ, cơ sở tính lại thời hiệu khởi kiện. Việc lấy lại thời hiệu khởi kiện nên thực hiện trước khi khởi kiện lên tòa án hoặc trọng tài tránh trường hợp bên có nghĩa vụ họ không thiện chí hợp tác từ chối nghĩa vụ của mình dẫn đến việc lấy lại thời hiệu không thể thực hiện được.
6.   Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng
Theo quy định tại Điều 429 của BLDS năm 2015 thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 (ba) năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Với quy định như trên thì chúng ta thầy rằng nếu hiểu thời hiệu thanh toán là thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng thì thời hiệu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03(ba) năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Cách hiểu này là không đúng và không phù hợp thực tiễn tố tụng Việt Nam.
II.   Không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu khởi kiện tranh chấp về thanh toán trong lĩnh vực mua bán đất đai?
Đối với việc khởi kiện về tranh chấp thanh toán trong Hợp đồng mua bán đất đai trên thực tiễn tố tụng Việt Nam đều xem đây là quan hệ bảo vệ quyền sở hữu thuộc trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định tại Điều 155 của BLDS năm 2015.
Cũng theo khoản 3 điều 23 Nghị quyết số 03/2012 của Hội đồng Thẩm Nghị quyết số 03/2012 phán TAND tối cao  hướng dẫn thi hành quy định về thời hiệu khởi kiện theo Điều 159 BLTTDS năm 2011 có hướng dẫn việc áp dụng thời hiệu như sau: “Đối với tranh chấp dân sự phát sinh từ giao dịch dân sự (hợp đồng vay tài sản, hợp đồng gửi giữ tài sản, thuê tài sản, thuê khoán tài sản, hợp đồng gia công, hợp đồng vận chuyển, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất), thì giải quyết như sau:
a) Đối với tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự thì áp dụng thời hiệu quy định trong văn bản quy phạm pháp luật tương ứng đối với loại giao dịch đó.
Ví dụ: Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà thì thời hiệu khởi kiện đối với hợp đồng cho thuê tài sản được xác định theo quy định tại Điều 427 của Bộ luật dân sự năm 2005 thì thời hiệu khởi kiện là 02 năm.
b) Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, về đòi lại tài sản, đòi lại quyền sử dụng đất do người khác quản lý, chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
Ví dụ 1: Ngày 01-01-2008, A cho B vay 500 triệu đồng, thời hạn vay là 1 năm. Đến ngày 01-01-2009, B không trả tiền gốc và tiền lãi. Đến ngày 03-4-2011, A khởi kiện yêu cầu buộc B trả lại khoản tiền gốc và tiền lãi. Đối với yêu cầu thanh toán khoản tiền lãi thì Tòa án không giải quyết vì đã hết thời hiệu khởi kiện. Đối với yêu cầu thanh toán khoản tiền gốc thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện, Tòa án thụ lý giải quyết theo thủ tục chung.

Mặc dù nghị quyết này hướng dẫn Điều 159 BLTTDS năm 2011 tuy nhiên thực tiễn xét xử vẫn áp dụng nội dung của nghị quyết này và hiện nay chưa có văn bản hay hướng dẫn nào mới của Hội đồng thẩm phán tòa án Tối cao thay thế nghị quyết này. 
Do vậy, trong trường hợp phát sinh tranh chấp tranh chấp về thanh toán trong lĩnh vực mua bán đất đai, kể cả tranh chấp thanh toán trong Hợp đồng mua bán đất đai, cung ứng dịch vụ thì đều áp dụng nội dung nghị quyết này để khởi kiện thanh toán và quan hệ tranh chấp thanh toán trong Hợp đồng mua bán đất đaitrên đều không áp dụng thời hiệu khởi kiện. 
Chúng tôi với 15 năm kinh nghiệm giải quyết nhiều tranh chấp thanh toán trong Hợp đồng mua bán đất đailiên quan đến tranh chấp về hợp đồng mua bán, hợp đồng vay, hợp đồng tín dụng, hợp đồng  xây dựng mặc dù đã hết thời hiệu giải quyết tranh chấp hợp đồng nhưng quan hệ tranh chấp về thanh toán trong lĩnh vực mua bán đất đai vẫn được tòa thụ lý giải quyết và trong trường hợp này nếu đủ căn cứ tòa sẽ chấp nhận yêu cầu tranh chấp về thanh toán trong lĩnh vực  mua bán đất đai. Đối với phần lãi phát sinh thì tòa không chấp nhận vì tòa xem xét thời hiệu khởi kiện 3 năm để bác yêu cầu tính lãi.
Như vậy, đối với việc tranh chấp thanh toán trong Hợp đồng mua bán đất đaikhông áp dụng thời hiệu khởi kiện, nên quý khách hàng, người dân cứ yên tâm khởi kiện tranh chấp thanh toán trong Hợp đồng mua bán đất đaimà không phải lo lắng hết thời hiệu khởi kiện.
Trên đây là bài viết không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu khởi kiện tranh chấp về thanh toán trong lĩnh vực mua bán đất đai. Để được chúng tôi tư vấn pháp luật cho thời hiệu khởi kiện quý khách hàng vui lòng liên hệ với công ty chúng tôi.
Công ty Luật TNHH IPIC chúng tôi chuyên tư vấn pháp luật và cung cấp dịch vụ pháp lý cho việc chuẩn bị khởi kiện một vụ án, suốt quá trình giải quyết tranh chấp vụ án dân sự. Với đội ngũ luật sư, tư vấn viên có năng lực và nhiều năm kinh nghiệm việc tư vấn và bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp tại Tòa án các cấp ở Việt Nam và tại Trọng tài thương mại quốc tế Việt Nam (VIAC), Công ty Luật TNHH IPIC sẵn sàng cung cấp dịch vụ cho khách hàng về việc chuẩn bị nội dung khởi kiện tốt nhất, nếu quý khách hàng muốn thắng một vụ kiện, muốn đánh giá khả năng thắng một vụ kiện thì vui lòng liên hệ với chúng tôi tại:
Luật Sư Nguyễn Trinh Đức - Giám đốc.
Mobile:0936342668.
Mail:info@ipic.vn;trinhduclawyer@gmail.com.
Địa chỉ trụ sở: Phòng 401, tòa nhà văn phòng 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội.
Địa chỉ chi nhánh: Tầng 8 tòa nhà Thủy Lợi, số 102 Nguyễn Xí, phường 26, quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh.

 

VIẾT BÌNH LUẬN CỦA BẠN

THÔNG TIN LIÊN HỆ

  • Trụ Sở: Phòng 401, tòa nhà văn phòng 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội. Chi nhánh TP HCM: Tầng 8 tòa nhà Thủy Lợi, số 102 Nguyễn Xí, phường 26, quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh.
  • (04) 7301.8886 - (04) 7302.8886
  • info@ipic.vn ; trinhduclawyer@gmail.com
  • Mobile: 0936.342.668

Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn miễn phí, nếu bạn có bất kì thắc mắc hay câu hỏi nào, chúng tôi sẽ sẵn sàng tư vấn và giải đáp.