Tư vấn:(04)7301.8886 
Email:info@ipic.vn
02 /082021
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tính phức tạp, gay gắt của tranh chấp đất đai không chỉ dừng lại ở khía cạnh tranh chấp dân sự mà còn có thể dẫn đến các vụ án hình sự, thậm chí còn mang tính chính trị, gây ảnh hưởng đến trật tự xã hội. Vì vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là một nội dung rất quan trọng và không thể thiếu của pháp luật đất đai.
Tranh chấp về đất đai chiếm một số lượng lớn trong tranh chấp được giải quyết tại Tòa án, nguyên nhân do thực tiễn việc quản lý đất đai của Việt Nam qua các thời kỳ không thống nhất, quan điểm về quản lý cũng như những biến cố lịch sử càng làm quan hệ đất đai phức tạp. Pháp luật về đất đai giữa các thời kỳ cũng có nhiều sự thay đổi liên tục dẫn tới hệ thông pháp luật đất đai rườm rà, rắc rối, mâu thuẫn nên việc áp dụng pháp luật đất đai trong xét xử rất khó khăn, phức tạp.
Trên cơ sở thực trạng đó Tòa tối cao đã nghiên cứu và ban hành ra nhiều Án lệ liên quan đến giải quyết tranh chấp về đất đai. Biết được tính quan trọng và lợi ích thiết thực của các Án lệ nêu trên, chúng tôi Công ty luật IPIC đã tổng hợp 16 Án lệ giải quyết tranh chấp đất đai để quý khách hàng tìm hiểu để có các kiến thức cơ bản tốt bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho mình, đặc biệt trước khi khởi kiện vụ án để có quyết định đúng đắn.
Để hiểu hơn giá trị án lệ quý khách hàng cần nắm được nội dung kiến thức cơ bản về Án lệ như sau:
Án lệ là gì?
Án lệ là những lập luận, phán quyết trong bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án về một vụ việc cụ thể được Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lựa chọn và được Chánh án Tòa án nhân dân tối cao công bố là án lệ để Tòa án nghiên cứu, áp dụng trong xét xử.
Một án lệ thường có các giá trị sau:
Thứ nhất: Có giá trị làm rõ quy định của pháp luật còn có cách hiểu khác nhau, phân tích giải thích các vấn đề, sự kiện pháp lý và chỉ ra nguyên tắc đừng lối xử lý, quy phạm pháp luật cần áp dụng trong một vụ việc cụ thể hoặc thể hiện lẽ công bằng đối với những vấn đề chưa có điều luật quy định cụ thể;
Thứ hai: Có tính chuẩn mực;
Thứ ba: Có giá trị hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật trong xét xử.
Áp dụng án lệ trong xét xử:
Thứ nhất: Án lệ được nghiên cứu, áp dụng trong xét xử sau 30 ngày kể từ ngày công bố;
Thứ hai: Khi xét xử Thẩm phán, hội thẩm phải nghiên cứu, áp dụng án lệ, bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau. Trường hợp vụ việc có tình huống pháp lý tương tự nhưng tòa án không áp dụng án lệ thì phải nêu rõ lý do trong bản án, quyết định của Tòa Án.
Thứ ba: Trường hợp tòa án áp dụng án lệ để giải quyết vụ việc thì số, tên án lệ, tình huống pháp lý, giải pháp pháp lý trong án lệ và tính huống pháp lý của vụ việc đang được giải quyết phải được viện dẫn, phân tích trong phần “nhận định của Tòa án”; tùy từng trường hợp cụ thể có thể trích dẫn toàn bộ hoặc một phần nội dung của án lệ để làm rõ quan điểm của tòa án trong việc xét xử, giải quyết vụ việc tương tự.
Sau đây là nội dung khái quát 16 Án lệ về giải quyết tranh chấp đất đai mà quý khách hàng cần tìm hiểu:
1. Án lệ 02/2016/AL về vụ án tranh chấp đòi lại tài sản (tải Án lệ về)
Khái quát Án lệ: Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu.
2. Án lệ 03/2016/AL về vụ án ly hôn (tải Án lệ về)
Khái quát Án lệ: Trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng, nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho quyền sử dụng đất.
3. Án lệ số 04/2016/AL về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” (tải Án lệ về)
Khái quát Án lệ: Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.
4. Án lệ 05/2016/AL về vụ án tranh chấp di sản thừa kế (tải Án lệ về)
Khái quát Án lệ: Trong vụ án tranh chấp di sản thừa kế, có đương sự thuộc diện được hưởng một phần di sản thừa kế và có công sức đóng góp vào việc quản lý, tôn tạo di sản thừa kế nhưng không đồng ý việc chia thừa kế (vì cho rằng đã hết thời hiệu khởi kiện về thừa kế), không có yêu cầu cụ thể về việc xem xét công sức đóng góp của họ vào việc quản lý, tôn tạo di sản thừa kế; nếu Tòa án quyết định việc chia thừa kế cho các thừa kế thì phải xem xét về công sức đóng góp của họ vì yêu cầu không chia thừa kế đối với di sản thừa kế lớn hơn yêu cầu xem xét về công sức.
5. Án lệ số 11/2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc Sở hữu của bên thế chấp (tải Án lệ về)
Khái quát Án lệ:
- Một bên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng trên đất còn có tài sản thuộc sở hữu của người khác; hình thức và nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật. Trường hợp này, Tòa án phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật.
- Bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất mà trên đất có nhà không thuộc sở hữu của người sử dụng đất. Trường hợp này, khi giải quyết Tòa án phải dành cho chủ sở hữu nhà trên đất được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nếu họ có nhu cầu.
6. Án lệ số 14/2017/AL về công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà điều kiện đó không được ghi trong hợp đồng (tải Án lệ về)
Khái quát Án lệ: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện tặng cho nhưng tại các văn bản, tài liệu khác có liên quan thể hiện các bên đã có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho và điều kiện tặng cho là hợp pháp. Trường hợp này, Tòa án phải công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó là hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện.
7. Án lệ số 15/2017/AL về công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự trong việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (tải Án lệ về)
Khái quát Án lệ: Các đương sự tự nguyện thỏa thuận miệng với nhau về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành); đã đăng ký, kê khai diện tích đất đã đổi và được ghi nhận tại sổ địa chính; đã trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục, lâu dài. Trường hợp này, Tòa án phải công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó để xác định các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi.
8. Án lệ 24/2018/AL về di sản thừa kế chuyển thành tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân (tải Án lệ về)
Khái quát Án lệ: Nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng mà một người chết trước. Người còn lại và các thừa kế của người chết trước đã thống nhất phân chia nhà, đất. Thỏa thuận phân chia không vi phạm quyền lợi của bất cứ thừa kế nào. Việc phân chia nhà, đất đã được thực hiện trên thực tế và đã được điều chỉnh trên sổ sách giấy tờ về đất đai. Sau khi người còn lại chết mới phát sinh tranh chấp thì di sản thừa kế chuyển thành quyền sử dụng đất hợp pháp của các cá nhân. Trường hợp này, phải xác định nhà, đất đó đã chuyển thành quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của các cá nhân. Những người này chỉ có quyền khởi kiện đòi lại nhà, đất được chia đang bị người khác chiếm hữu, sử dụng bất hợp pháp mà không có quyền yêu cầu chia di sản thừa kế là nhà, đất.
9. Án lệ số 27/2019/AL về thụ lý, giải quyết vụ án hành chính liên quan đến nhà đất mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01-7-1991 (tải Án lệ về)
Khái quát Án lệ: Người khởi kiện khởi kiện quyết định hành chính có nội dung không chấp nhận việc đòi lại nhà đất mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất trước ngày 01-7-1991 theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26-11-2003 của Quốc hội mà quyết định đó đã được ban hành đúng thẩm quyền, nội dung, trình tự thủ tục. Trường hợp này, Tòa án phải thụ lý để giải quyết theo hướng bắc yêu cầu khởi kiện.
10. Án lệ số 31/2020/AL về xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ về quyền tài sản (tải Án lệ về)
Khái quát Án lệ: Cá nhân thuộc diện được mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở mà khi còn sống, người đó chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà theo quy định của pháp luật. Trường hợp này, phải xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước là quyền tài sản và được chuyển giao cho các thừa kế của người đó.
11. Án lệ số 32/2020/AL về trường hợp đất do cá nhân khai phá nhưng sau đó xuất cảnh định cư ở nước ngoài và người khác đã quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài (tải Án lệ về)
Khái quát Án lệ: Đất có nguồn gốc là do cá nhân khai phá nhưng sau đó xuất cảnh định cư ở nước ngoài và người khác đã quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài. Trong quá trình sử dụng đất, người này đã tôn tạo đất, xây dựng nhà ổn định, đăng ký kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này, phải xác định cá nhân khai phá đất không còn quyền sử dụng đất hợp pháp nên việc yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất là không có cơ sở để chấp nhận.
12. Án lệ số 33/2020/AL về trường hợp cá nhân được Nhà nước giao đất nhưng không sử dụng mà để người khác quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài (tải Án lệ về)
Khái quát Án lệ: Cá nhân được Nhà nước cấp đất nhưng không sử dụng mà để người khác quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài từ khi được giao đất. Trong quá trình sử dụng đất, người này đã tôn tạo đất, xây dựng nhà ở ổn định, đăng ký kê khai quyền sử dụng đất mà người được cấp đất không có ý kiến gì. Trường hợp này, Tòa án không chấp nhận yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất.
13. Án lệ số 35/2020/AL về người Việt Nam trước khi định cư ở nước ngoài giao lại đất nông nghiệp cho người ở trong nước sử dụng (tải Án lệ về)
Khái quát Án lệ: Người Việt Nam trước khi đi định cư ở nước ngoài đã giao lại đất nông nghiệp cho người ở trong nước sử dụng; người ở trong nước đã sử dụng đất đó ổn định, lâu dài và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này, phải xác định người ở trong nước có quyền sử dụng đất hợp pháp, Tòa án không chấp nhận yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất.
14. Án lệ số 36/2020/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ (tải Án lệ về)
Khái quát Án lệ: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tuân thủ quy định của pháp luật nhưng sau đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ do sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm mất đi quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Trường hợp này, phải xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.
15 Án lệ số 40/2021/AL về việc công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế (tải Án lệ về)
- Tình huống án lệ: Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế, không có thỏa thuận bằng văn bản; các bên đã sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, đã đăng ký, kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất nhận chuyển đổi.
- Giải pháp pháp lý: Trường hợp này, phải công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế; các bên có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã chuyển đổi.
- Tình huống án lệ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được công chứng, bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nhưng mới thanh toán được một phần tiền mua nhà đất; các bên chưa thực hiện việc giao nhận nhà. Bên mua thế chấp nhà đất cho Ngân hàng, có đăng ký thế chấp theo đúng quy định của pháp luật; bên bán biết và đồng ý để bên mua thế chấp nhà đất nhưng sau đó lại có yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
- Giải pháp pháp lý: Trường hợp này, phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật, không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Tham khảo bài viết liên quan:
Không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với khởi kiện đòi nợ
Các tranh chấp nội bộ thường gặp trong doanh nghiệp và các phương thức giải quyết tranh chấp
Tổng hợp 4 quyết định về giám đốc thẩm tranh chấp hợp đồng xây dựng mới nhất
8 Án lệ về giải quyết tranh chấp hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh thương mại cần tìm hiểu!
5 nội dung cần phải đáp ứng khi viết đơn khởi kiện vụ án dân sự theo thực tiễn tố tụng Việt Nam.
Trên đây là nội dung khái quát của 16 Án lệ về giải quyết tranh chấp đất đai quý khách hàng cần tìm hiểu trước khi khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai để có thể bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho mình. Chúng tôi hy vọng quý khách hàng tìm hiểu và có quyết định đúng đắn trong việc giải quyết tranh chấp của mình.
Để được chúng tôi tư vấn pháp luật cho việc chuẩn bị khởi kiện, và bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong việc giải quyết vụ án tranh chấp đất đai quý khách hàng vui lòng liên hệ với công ty chúng tôi.
Công ty Luật TNHH IPIC chúng tôi chuyên tư vấn pháp luật và cung cấp dịch vụ pháp lý cho việc chuẩn bị khởi kiện một vụ án. Với đội ngũ luật sư, tư vấn viên có năng lực và nhiều năm kinh nghiệm việc tư vấn và bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp tại Tòa án các cấp ở Việt Nam và tại Trọng tài thương mại quốc tế Việt Nam (VIAC), Công ty Luật TNHH IPIC sẵn sàng cung cấp dịch vụ cho khách hàng về việc chuẩn bị nội dung khởi kiện tốt nhất, nếu quý khách hàng muốn thắng một vụ kiện, muốn đánh giá khẳ năng thắng một vụ kiện thì vui lòng liên hệ với chúng tôi tại:
Luật Sư Nguyễn Trinh Đức - Giám đốc.
Mobile:0936342668.
Mail:info@ipic.vn;trinhduclawyer@gmail.com.
Địa chỉ trụ sở: Phòng 401, tòa nhà văn phòng 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội.
Địa chỉ chi nhánh: Tầng 8 tòa nhà Thủy Lợi, số 102 Nguyễn Xí, phường 26, quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh.
