Tư vấn thủ tục mua lại khách sạn tại Việt Nam của nhà đầu tư nước ngoài

Thư tư vấn: 2024.03.06/Letter-Ipic
V/v: Tư vấn thủ tục mua lại khách sạn tại Việt Nam của nhà đầu tư nước ngoài. Download Thư tư vấn (Song ngữ)
Hà Nội, ngày 06 tháng 03 năm 2024
CÔNG TY LUẬT TNHH IPIC 
Địa chỉ: Phòng 401, Tòa nhà đa năng số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Trung Hoà, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội, Việt Nam.
Tel: (024) 7301 8886 – Fax: (024) 7302 8886
Email: duc.nguyen@ipic.vn – Hotline: 0936.342.668
CHI NHÁNH CÔNG TY LUẬT TNHH IPIC TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Địa chỉ: Sảnh C, Richmond City, 207C Nguyễn Xí, Phường 26, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
Tel: (028) 35127666 – Fax: (028) 35127666
Email: duc.nguyen@ipic.vn – Hotline: 0936.342.668
Kính gửi    :    Quý Khách Hàng
Gửi bằng thư điện tử
Công ty Luật TNHH IPIC (“IPIC”) xin cảm ơn Quý khách hàng đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. 
Qua trao đổi trực tiếp với Quý khách hàng, chúng tôi hiểu rằng Quý khách hàng có nhu cầu được tư vấn thủ tục mua lại khách sạn tại Việt Nam của nhà đầu tư nước ngoài. IPIC trân trọng gửi tới Quý khách hàng Thư tư vấn và đề xuất dịch vụ tư vấn sau:
I.    YÊU CẦU TƯ VẤN
Tư vấn về việc Tư vấn thủ tục mua lại khách sạn tại Việt Nam của nhà đầu tư nước ngoài.
II.    VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN
(1)    Biểu cam kết Thương mại và Dịch vụ WTO;
(2)    Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020;
(3)    Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020;
(4)    Luật Du lịch số 09/2017/QH14 năm 2017 ngày 19 tháng 06 năm 2017;
(5)    Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013;
(6)    Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014;
(7)    Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 03 năm 2021, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;
(8)    Nghị định số 01/2021/NĐ-CP ngày 04 tháng 01 năm 202, về đăng ký doanh nghiệp;
(9)    Các văn bản pháp lý có liên quan khác.

Tham khảo nội dung tư vấn nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức góp vốn, mua lại vốn góp, cổ phần vào doanh nghiệp Việt Nam

III.    Ý KIẾN TƯ VẤN
Dựa trên yêu cầu của Quý khách hàng cùng với các văn bản pháp luật liên quan được tra cứu, IPIC đưa ra ý kiến tư vấn như sau: Theo quy định của pháp Luật Việt Nam và thực tiễn các giao dịch mua bán khách sạn tại Việt Nam, thì việc nhà đầu tư nước ngoài mua lại khách sạn tại Việt Nam thực hiện theo  một trong hai hình thức sau:
- Hình thức thứ nhất: Nhà đầu tư tiến hành mua lại tòa nhà Khách sạn gắn liền quyền sử dụng đất và các tài sản hữu hình liên quan đến khách sạn, sau đó nhà đầu tư hoàn thiện các thủ tục pháp lý để thực hiện việc kinh doanh khách sạn;
- Hình thức thứ hai: Nhà đầu tư tiến hành mua lại toàn bộ vốn góp (vốn Điều lệ) trong pháp nhân sở hữu khách sạn đó.
3.1.    Đối với hình thức thứ nhất:

Nhà đầu tư tiến hành mua lại tòa nhà Khách sạn gắn liền quyền sử dụng đất và các tài sản hữu hình liên quan đến khách sạn, sau đó nhà đầu tư hoàn thiện các thủ tục pháp lý để thực hiện việc kinh doanh khách sạn.
Nếu thực hiện theo hình thức thứ nhất ưu điểm của nó là không phải kế thừa các nghĩa vụ của pháp nhân sở hữu khách sạn phát sinh từ trước đó.
Tuy nhiên hình thức này có nhiều bất lợi do đặc thù của quy định pháp luật Việt Nam.
- Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Nhà đầu tư nước ngoài không có quyền mua lại Tòa nhà để kinh doanh bất động sản. Đối với dịch vụ kinh doanh Khách sạn và kinh doanh bất động sản khác nhau về dịch vụ nhưng lại hỗ trợ và bổ trợ cho nhau trong quá trình hoạt động;
- Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, Nhà đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được thuê đất của nhà nước hoặc được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nếu mua lại tài sản là khách sạn gắn liền với quyền sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục ký lại hợp đồng thuê đất với nhà nước, đây là thủ tục mất nhiều thời gian;
- Việc mua lại tòa nhà khách sạn gắn liền quyền sử dụng đất nên nhà đầu tư nước ngoài không kế thừa được các giấy tờ pháp lý về điều kiện kinh doanh khách sạn. Do vậy nhà đầu tư nước ngoài buộc phải làm lại các thủ tục đáp ứng  đủ điều kiện kinh doanh khách sạn theo pháp luật Việt Nam.
Trình tự thủ tục các bước tiền hành như sau:
- Bước 1: Nhà đầu tư tiến hành ký kết hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng mua lại tài sản là bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất và tài sản hữu hình khác liên quan;
- Bước 2: Nhà đầu tư thực hiện đăng ký đầu tư dự án kinh doanh khách sạn tại Sở Kế hoạch và Đầu tư.
- Bước 3: Nhà đầu tư thực hiện thủ tục đăng ký thành lập doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh khách sạn;
- Bước 4: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập mới thực hiện việc ký hợp đồng chính thức chuyển nhượng mua lại tài sản là bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất và tài sản hữu hình khác liên quan;
- Bước 5: Công ty có vốn đầu tư nước ngoài hoàn thiện thủ tục thuê đất với Nhà nước Việt Nam và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bước 6: Công ty có vốn đầu tư nước ngoài hoàn thiện các thủ tục đáp ứng đủ điều kiện về kinh doanh khách sạn theo quy định của pháp Luật Việt Nam.
=> Nếu thực hiện theo hình thức chuyển nhượng này thì thời gian kéo dài và tốn nhiều chi phí bao gồm cả chi phí Luật sư.
3.2.    Hình thức thứ hai: Nhà đầu tư tiến hành mua lại toàn bộ vốn góp (vốn Điều lệ) trong pháp nhân sở hữu khách sạn đó
- Ưu điểm của phương án này là nhà đầu tư được kế thừa toàn bộ tài sản, quyền và nghĩa vụ của Pháp nhân sở hữu khách sạn;
- Thủ tục thực hiện thuận lợi hơn, không mất nhiều thời gian, giảm thiểu chi phí thực hiện chuyển nhượng cho nhà đầu tư;
Trình tự thủ tục thực hiện các bước như sau:
- Bước 1: Nhà đầu tư ký hợp đồng nguyên tắc về việc mua lại vốn góp trong doanh nghiệp sở hữu khách sạn, nhà đầu tư tiến hành kiểm tra điều kiện pháp lý kinh doanh khách sạn, kiểm tra pháp lý tài sản sở hữu của pháp nhân, xem xét khả năng rủi ro về thuế, về hợp đồng và các khoản nợ của bên thứ ba, của người lao động… nếu có;
- Bước 2: Nhà đầu tư ký hợp đồng mua lại vốn góp và thực hiện thủ tục Đăng ký mua lại phần vốn góp trong doanh nghiệp Việt Nam tại Sở kế hoạch và đầu tư nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính;
- Bước 3: Nhà đầu tư và Doanh nghiệp thực hiện thủ tục thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp liên quan thay đổi chủ sở hữu tại Phòng đăng ký kinh doanh – Sở kế hoạch và đầu tư nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính.
=> Nhà đầu tư nên thực hiện theo hình thứ thứ hai, vì nhiều điểm thuận lợi như: thủ tục đơn giản, có quyền kế thừa các giấy tờ pháp lý từ doanh nghiệp nhận chuyển nhượng và phí dịch vụ pháp lý cũng rẻ hơn.
3.3.    Một số vấn đề pháp lý liên quan đến việc kinh doanh khách sạn của Nhà đầu tư nước ngoài
Liên quan đến lĩnh vực kinh doanh khách sạn:
Lĩnh vực kinh doanh khách sạn được ghi nhận trong Biểu Cam kết WTO tại CPC 64110 Dịch vụ xếp chỗ ở khách sạn. Cam kết về dịch vụ theo CPC 64110 được hiểu là “Các dịch vụ ăn nghỉ và các dịch vụ liên quan do các khách sạn cung cấp. Các dịch vụ liên quan bao gồm các dịch vụ thường được cung cấp và tính cả vào giá ăn nghỉ và bao gồm dịch vụ phòng, dịch vụ về bàn ghế, thư từ và người trực. Các khách sạn thường cũng có các dịch vụ khác như đỗ xe, đồ ăn, uống, giải trí, bể bơi, tiệc tùng, họp hành và hội nghị. Các khách sạn nghỉ mát còn có thể có các tiện nghi giải trí đa dạng hơn. Các dịch vụ này cũng nằm trong phân nhóm này nếu được tính là 1 phần của giá ăn nghỉ. Nếu chúng được tính riêng, chúng sẽ được phân loại theo loại dịch vụ cung cấp. Các dịch vụ do các khách sạn cung cấp thường đầy đủ hơn các dịch vụ do các nhà nghỉ nơi ăn nghỉ khác cung cấp”.
=> Nhà đầu tư nước ngoài được phép đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực khách sạn tại Việt Nam, việc mua lại khách sạn của nhà đầu tư để cải tạo tiếp tục hoạt động là phù hợp theo quy định của Pháp luật.
Các dịch vụ khác liên quan đến hoạt động kinh doanh khách sạn:
- Dịch vụ xếp chỗ ở khách sạn theo CPC 64110, đã bao gồm dịch vụ ngủ nghỉ và các dịch vụ khác liên quan được tính vào phí chung khi khách đăng ký nghỉ lại khách sạn. Ngoài ra, đối với các dịch vụ đi kèm tại khách sạn, khách hàng không sử dụng dịch vụ phòng tại khách sạn vẫn có thể sử dụng các dịch vụ liên quan như massage (xoa bóp), giải trí, nhà hàng, bể bơi,… và các dịch vụ này được tính phí riêng.
- Đối với các dịch vụ như nhà hàng, bể bơi, giải trí,… pháp luật không hạn chế gì trong việc nhà đầu tư tiến hành kinh doanh các dịch vụ này.
Điều kiện để kinh doanh khách sạn:
- Theo quy đinh của Luật du lịch năm 2017, thì khách sạn thuộc loại cơ sở cư trú du lịch. Do đó, để kinh doanh khách sạn, cần đáp ứng về điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch như sau:
+ Có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật (Đối với điều kiện này, doanh nghiệp chỉ cần có ngành nghề kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày, với mã ngành là 5510, được ghi nhận trong Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp);
+ Đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm theo quy định của pháp luật;
+ Đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch.
+ Có các loại Giấy phép có liên quan: Giấy phép đủ điều kiện Phòng cháy chữa cháy; Giấy chứng nhận an ninh trật tự; Giấy phép cam kết bảo vệ môi trường; Giấy chứng nhận cơ sở đủ điều kiện vệ sinh an toàn thực phẩm; Đối với khách sạn phải bảo đảm yêu cầu tối thiểu về, trang thiết bị, dịch vụ, trình độ chuyên môn, ngoại ngữ của người quản lý và nhân viên phục vụ theo tiêu chuẩn xếp hạng tương ứng đối với mỗi loại, hạng.
IV.    DỊCH VỤ PHÁP LÝ IPIC CUNG CẤP 
Tại mục tư tư vấn này này, IPIC trân trọng giới thiệu dịch vụ pháp lý theo phương án 2 mục 3.2 (đối với phương án 1 tại mục 3.1, Quý Khách có nhu thực hiện vui lòng liên hệ IPIC để được tư vấn sử dụng dịch vụ).
4.1.    Phạm vi công việc 
- Tư vấn các quy định pháp luật và các vấn đề pháp lý có liên quan đến tư vấn thủ tục mua lại khách sạn tại Việt Nam (theo phương án mua lại toàn bộ phần vốn góp) của nhà đầu tư nước ngoài.
- Soạn thảo hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký mua phần vốn góp;
- Soạn thảo hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung trên Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp về thay đổi chủ sở hữu;
- Đại diện Quý khách hàng nộp hồ sơ và nhận kết quả hồ sơ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục đăng ký mua phần vốn góp; thủ tục đăng ký thay đổi nội dung trên Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp về thay đổi chủ sở hữu;
- Đại diện Quý khách hàng làm việc với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện trình tự thủ tục nói trên.
4.2.    Tài liệu Quý khách hàng cần cung cấp
- Văn bản thỏa thuận về việc mua phần vốn góp giữa nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế nhận phần vốn góp và các giấy tờ chứng minh hoàn tất việc chuyển nhượng phần vốn góp;
- 03 Bản sao chứng thực hợp đồng thuê địa điểm (đối với trường hợp thuê địa điểm), Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nhận phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài.
- Nhà đầu tư là tổ chức:
+ 03 Bản sao đã được hợp pháp hóa lãnh sự dịch công chứng giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương khác xác định tư cách pháp lý đối với nhà đầu tư là tổ chức;
+ 03 Bản sao chứng thực hộ chiếu của Người đại diện quản lý vốn góp, người đại diện theo pháp luật (Nếu người đại diện quản lý vốn góp không đồng thời là người đại diện theo pháp luật);
- Nhà đầu tư là cá nhân
+ 03 bản sao chứng thực hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá nhân.

4.3.    Thời gian và phí dịch vụ thực hiện dịch vụ pháp lý
- Soạn thảo hồ sơ: 03 ngày làm việc

- Thực hiện thủ tục đăng ký mua phần vốn góp: 15 ngày làm việc
- Thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung trên Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp về thay đổi chủ sở hữu: 03 ngày làm việc
•    Lộ trình thanh toán:
- Thanh toán Lần 1: 60% phí dịch vụ ngay sau khi ký Hợp đồng dịch vụ pháp lý cho những công việc nêu trên;
- Thanh toán Lần 2: 40% phí dịch vụ ngay sau khi hoàn thành toàn bộ công việc;
•    Lưu ý: 
- Thời gian trên không bao gồm thời gian sửa đổi, bổ sung hồ sơ (Nếu có) theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Trong điều kiện tình hình dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, hồ sơ có thể phải xử lý qua dịch vụ hành chính công nên thời gian xử lý có thể bị kéo dài hơn;
- Phí dịch vụ nêu trên chưa bao gồm thuế VAT; Phí dịch thuật, công chứng (nếu có);
- Phí dịch vụ có thể thay đổi theo yêu cầu của Khách hàng (nếu có).
Trên đây là tư vấn sơ bộ và đề xuất dịch vụ của IPIC liên quan đến yêu cầu tư vấn của Quý khách hàng để Quý khácah hàng xem xét và quyết định. Nếu Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề này, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.
 

Download Thư tư vấn (Song ngữ)

Trân trọng./.

CÔNG TY LUẬT TNHH IPIC
Luật sư
(Đã ký)
Nguyễn Trinh Đức