NHỮNG ĐIỂM MỚI LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024 LUÂT SƯ; DOANH NHÂN CẦN BIẾT

1.    Quy định mới về giá đất
1.1    Bỏ khung giá đất
Trước đây theo luật đất đai năm 2013 chính phủ ban hành khung giá đất thời hạn 5 năm một lần; trong trường hợp giá biến động từ 20% trở lên thì thực hiện điều chỉnh; Trên cơ sở khung giá đất thì Ủy Ban Nhân dân tỉnh điều bảng giá đất và cũng có thời hạn trong 5 năm. Tuy nhiên quy định này hiện đã bãi bỏ khung giá đất do việc thực hiện trên thực tế có nhiều bất cập, giá không theo sát thị trường và áp dụng không thống nhất giữa các địa phương dẫn tới không công bằng trong việc áp dụng giá đất.
1.2    Điểm mới bảng giá đất
Theo khoản 2 điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Bảng giá đất do Ủy Ban Nhân dân tỉnh xây dựng trình Hội đồng nhân dân tỉnh cùng cấp quyết định.
Như vậy, việc xác định bảng giá đất không bị chi phối bởi khung giá đất như trước đây, đồng thời bảng giá đất được điều chỉnh theo năm để cập nhật những biến động của thị trường. Trong trường hợp cần thiết Ủy ban nhân dân tỉnh vẫn có thể điều chỉnh bảng giá đất trong năm và trình Hội đồng nhân dân thông qua. Đây là một điểm mới hy vọng bảng giá đất sẽ phù hợp giá thị trường để đảm bảo quyền lợi ích của nhà nước cũng như của người dân trong việc thực hiện chính sách pháp luật về đất đai.(về nội dung này còn phải chờ Chính phủ hướng dẫn chi tiết).
1.3    Giá đất cụ thể
Giá đất cụ thể được xác định khi thực hiện các nội dung quản lý đất đai, được  xác định trên cơ sở định giá theo cơ chế thị trường được tổ chức định giá độc lập tiến hành và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định. Mỗi một khu đất khi thực hiện giao dịch, hành vi quản lý về đất đai đều được xác định giá đất cụ thể. Trong trường hợp giá đất cụ thể thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì áp dụng giá đất trong bảng giá đất. Việc xác định giá đất được xác định bằng 5 phương pháp định giá; khi áp dụng có quyền lựa chọn 3 trong năm phương pháp định giá để áp dụng giá đất. Lần đầu tiên luật đất đai đưa các phương pháp định giá đất vào quy định để minh bạch hơn trong việc xác định giá đất.
2.    Về bồi thường khi bị thu hồi đất
    Việc bồi thường khi bị thu hồi đất có nhiều quy định thuận lợi hơn cho người bị thu hồi, dưới đây là 3 điểm mới của luật đất đai 2024  bồi thường quyền sử dụng đất, chi tiết:
2.1    Phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất
Điều 91 Luật Đất đai 2024 đã xác định các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó có nguyên tắc:
Một trong điểm mới đó là phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi có quyết định thu hồi: Cọ Thể tại khoản 6 điều 91 Quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất”.
2.2    Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp mà có đủ điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.
2.3    Chính sách khi thu hồi đất ở không đủ điều kiện để bồi thường
Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
Như vậy, việc bồi thường khi bị thu hồi đất có quy định có lợi hơn cho người bị thu hồi, đặc biệt đảm bảo nguyên tắc người bị thu hồi phải có điều kiện ở, sinh sống bằng hoặc tốt hơn trước khi bị thu hồi đã được áp dụng đầy đủ trong luật đất đai năm 2024.
3.    Các trường hợp Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Luật đất đai 2024 đã liệt kê chi tiết 31 trường hợp được thu hồi đất, ngoài 31 trường hợp này ra thì không được phép thu hồi đất mà phải thực hiện theo phương án thỏa thuận giữa người sử dụng đất và bên có nhu cầu phát triển dự án. Khác với quy định có tính định hướng như luật đất đai 2013 thì luật đất đai 2024 đã liệt kê chi tiết 31 trường hợp thu hồi đất. Trong đó thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế cần lưu ý 10 trường hợp sau:
1)    Thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, trừ trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất; dự án nhà ở công vụ; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; dự án tái định cư;
2)    Thực hiện dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu công nghệ cao; khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu công nghệ thông tin tập trung; khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu phi thuế quan trong khu kinh tế;
3)    Thực hiện dự án khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung có quy mô lớn, tập trung đồng bộ về kết cấu hạ tầng dùng chung từ khâu sản xuất đến chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản phục vụ trên phạm vi liên huyện hoặc liên vùng; dự án trồng, bảo tồn gen cây thuốc để phát triển dược liệu y học cổ truyền;
4)    Thực hiện hoạt động lấn biển;
5)    Thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn;
6)    Xây dựng chợ dân sinh, chợ đầu mối;
7)    Xây dựng khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng, bao gồm: công viên, vườn hoa, bãi tắm và khu vực dành cho vui chơi giải trí công cộng khác; công trình hội họp và hoạt động khác phù hợp với phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư ở địa phương;
8)    Xây dựng cơ sở y tế, cơ sở dịch vụ xã hội được Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động, bao gồm: cơ sở y tế (cơ sở khám bệnh, chữa bệnh; cơ sở phục hồi chức năng; cơ sở y tế dự phòng; cơ sở dân số; cơ sở kiểm nghiệm; cơ sở kiểm chuẩn, kiểm định; cơ sở giám định y khoa; cơ sở giám định pháp y; cơ sở sản xuất thuốc; cơ sở sản xuất thiết bị y tế); trung tâm cung cấp dịch vụ công tác xã hội, cơ sở bảo trợ xã hội; trung tâm chữa bệnh, giáo dục, lao động xã hội; trung tâm điều dưỡng người có công; cơ sở trợ giúp trẻ em; cơ sở tham vấn, tư vấn chăm sóc người cao tuổi, người khuyết tật, trẻ em có hoàn cảnh đặc biệt, người nhiễm HIV/AIDS, người tâm thần; cơ sở cai nghiện ma túy; cơ sở nuôi dưỡng người già, trẻ em có hoàn cảnh đặc biệt;
9)    Xây dựng cơ sở giáo dục, đào tạo được Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động, bao gồm: nhà trẻ, trường mẫu giáo, trường mầm non, cơ sở giáo dục phổ thông, cơ sở giáo dục thường xuyên, trường chuyên biệt, cơ sở giáo dục đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp;
10)    Hoạt động khai thác khoáng sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép, kể cả hạng mục công trình phục vụ cho việc khai thác, chế biến khoáng sản gắn với khu vực khai thác và hành lang bảo vệ an toàn cho việc khai thác mà phải thu hồi đất.
4.    Thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội phải thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất với người sử dụng đất.
4.1     Đối với nhà ở thương mại
Trong đó quy định riêng đối với dự án nhà ở thương mại thì bắt buộc chỉ được phép nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện nhà ở thương mại.
Tuy nhiên đối với quyền sử dụng đất hỗn hợp vừa đất ở và đất thương mại thì pháp luật lại quy định cho phép được chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phát triển dự án nhà ở thương mại; hoặc trong khu đất mà vừa có đất ở và đất khác thì có được phép nhận chuyển nhượng để làm nhà ở thương mại không? Hiện chưa có quy định rõ về việc này.     Tuy nhiên vẫn có thể thực hiện được trong trường hợp việc chuyển nhượng và hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng trước khi đăng ký dự án về nhà ở thương mại.
4.2    Một số chính sách khuyến khích thỏa thuận về quyền sử dụng đất để phát triển dự án kinh tế .
Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nhà nước cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất để phát triển dự án kinh tế;
Trường hợp nhà đầu tư đã nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà đến thời điểm hết hạn sử dụng đất đối với đất đã nhận chuyển quyền nhưng vẫn chưa hoàn thành thủ tục về đất đai để thực hiện dự án đầu tư thì được tiếp tục thực hiện các thủ tục để triển khai dự án đầu tư mà không phải thực hiện thủ tục gia hạn.
4.3    Điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất phải đáp ứng ba điều kiện
1)    Phù hợp với quy hoạch;
2)    Chủ đầu tư phải có năng lực theo quy định điều 122 Luật đất đai 2024;
3)   Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
    Đây quy định có tính hình thức, khi áp dụng nên linh hoạt thực hiện.
5.    Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hàng năm
Theo quy định của Điều 30 thì các trường hợp sau đây được chuyển từ tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất một lần và ngược lại.
1)    Tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Luật này được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại và phải xác định lại giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này.
2)    Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Tiền thuê đất đã nộp được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ.
3)    Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; trường hợp đơn vị sự nghiệp công lập có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích đó.
Lưu ý: Việc được phép lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất như trên sẽ thuận lợi hơn cho người có quyền sử dụng đất trong việc chủ động thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
6.    Quyền thuê đất, chuyển quyền thuê đất
Lần đầu tiên pháp luật công nhận quyền thuê đất là quyền thương mại của chủ sử dụng đất được phép chuyển nhượng, cụ thể:
Theo khoản 37 Điều 3: Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Đối với người thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được bán tài sản gắn liền với quyền thuê đất theo quy định của pháp luật.
    Như vậy, Với những quy định như trên thì dự kiến đất trong khu công nghiệp; cụm công nghiệp thời gian tới sẽ được giao dịch nhiều hơn, việc cho thuê và chuyển nhượng đất sẽ thuận tiện hơn.
7.    Mở rộng đối tượng sử dụng đất
    So với luật đất đai năm 2013 thì luật đất đai năm 2024 có bổ sung thêm đối tượng sử dụng đất gồm:
    Một là, Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài lần đầu tiên được bổ sung thêm vào đối tượng là người sử dụng đất tại Việt Nam. Theo quy định luật quốc tịch thì người gốc Việt Nam được hiểu “Người gốc Việt là Người sinh ra ở nước ngoài, mang quốc tịch của nước ngoài, nhưng có bố đẻ hoặc mẹ đẻ, hoặc cả bố mẹ đẻ, hoặc ông bà, tổ tiên đều là người Việt Nam.”
    Hai là, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, quy định này mở rộng hơn so với luật đất đai năm 2013, trước đây chỉ có quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là người sử dụng đất thì bây h mở rộng ra Tổ chức kinh tế. 
    Như vậy, đối tượng người sử dụng đất được mở rộng đặc biệt là người có nguồn gốc Việt Nam. Người có nguồn gốc Việt Nam con số có thể lên tới hàng triệu người. Quy định này sẽ tạo thêm nguồn cầu về nhà đất, đặc biệt là đất ở đô thị hoặc đất du lịch trong thời gian tới. 
8.    Một số điểm mới khác
8.1   Cấp sổ đỏ cho người sử dụng ổn định lâu dài trước ngày 1/7/2014
    Theo quy định tại Luật Đất đai (sửa đổi), đất của hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ trước 1/7/2014 không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai sẽ được cấp sổ đỏ...
    Luật chia các nhóm trường hợp được cấp sổ đỏ với đất không có giấy tờ gồm: Một là, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp….
    Nội dung này cần chờ chính phủ hướng dẫn chi tiết.
8.2  Quy định chi tiết trường hợp đấu giá; không phải đấu giá quyền sử dụng đất
    Luật đất đai đã liệt kê chi tiết các trường hợp giao đất thông qua đấu giá; không phải đấu giá; đấu thầu thực hiện dự án nhà ở. Chi tiết tại điều 124;125;126 Luật đất đai 2023. 
Việc liệt kê chi tiết như trên thuận lợi cho việc áp dụng pháp luật.
8.3  Phân quyền trong việc giao đất; chuyển mục đích sử dụng đất
    Theo quy định tại điều 14 thì Hội đồng nhân dân thông qua việc thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của địa phương theo thẩm quyền; thông qua việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất theo thẩm quyền quy định tại Luật này…….
    Như vậy, trước đây việc chuyển mục đích đất trồng lúa được giao cho Thủ tướng, hoặc đất rừng đặc dụng, phòng hộ thuộc Quốc hội thì việc thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện Hội đồng nhân dân các cấp. Có nghĩa đã phân cấp triệt để cho địa phương thực hiện mà trung ương sẽ không tham gia quá trình thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất như trước đây.
8.4   Đảm bảo quyền sử dụng đất cho đồng bào dân tộc thiểu số
1)  Có chính sách bảo đảm đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dân tộc thiểu số phù hợp với phong tục, tập quán, tín ngưỡng, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng;
2)  Có chính sách hỗ trợ đất đai lần đầu cho cá nhân là người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi, phù hợp với phong tục, tập quán, tín ngưỡng, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng để bảo đảm ổn định cuộc sống như sau;
3)  Có chính sách hỗ trợ đất đai để bảo đảm ổn định cuộc sống cho cá nhân là người dân tộc thiểu số đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 2 Điều này nhưng nay không còn đất hoặc thiếu đất so với hạn mức mà thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi như sau.
     Nhà nước đảm bảo kinh phí; quỹ đất để thực hiện chính sách trên, chính phủ quy định chi tiết nội dung này.
    Trên đây là 8 vấn đề mới của Luật đất đai 2024 so với các quy định trước đây. Nhìn chung việc sửa đổi luật đất đai có thiên hướng bảo vệ tốt hơn cho người sử dụng đất, đồng thời minh bạch; chặt chẽ hơn quá trình thu hồi và giao đất. Với những quy định như trên thì sẽ tác động mạnh đến thị trường Bất động sản. Đặc biệt nguồn cung về dự án bất động sản trong thời gian tới tiếp tục xu hướng ít hơn những dự án nhỏ và tập trung vào các dự án lớn, có lợi  cho nhà đầu tư lớn như VinHome; khó khăn hơn cho dự án nhà ở Thương Mại do điều kiện thực hiện ngày càng chặt chẽ; Việc thêm đối tượng sử dụng đất dẫn đến tăng cầu mua nhà của người có nguồn gốc Việt Nam (thêm khoảng 3 tỷ USD đến 5 tỷ USD) sẽ là một thông tin tốt cho thị trường bất động sản du lịch và nhà ở ở các trung tâm đô thị lớn. 
    Trên đây là những điểm mới mà các doanh nghiệp; các luật sư cần lưu ý để phục vụ cho hoạt động kinh doanh và hoạt động nghề nghiệp của mình
    Trân trọng!