NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT ĐẦU TƯ NĂM 2020 TÁC ĐỘNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Luật đầu tư năm 2020 được Quốc hội thông qua ngày 17 tháng 6 năm 2020 và có hiệu lực bắt đầu tư ngày 01 tháng 01 năm 2021. Luật đầu tư năm 2020 gồm có 7 Chương và 77 Điều quy định về hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam và hoạt động đầu tư kinh doanh từ Việt Nam ra nước ngoài. Luật đầu tư năm 2020 có nhiều điểm mới thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư khi thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam trong đó có các nhà đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, nhà ở. Ban pháp chế Hiệp hội bất động sản Việt Nam do Luật sư Nguyễn Trinh Đức và các Luật sư trong Ban pháp chế đã tìm hiểu và tổng hợp những điểm mới quan trọng tác động sâu rộng đến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Sau đây là nội dung chi tiết về những điểm mới trên:
1.    VỀ ƯU ĐÃI ĐẦU TƯ
1.1  Quy định ưu đãi đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại
    Theo quy định Điểm c Khoản 5 Điều 15 Luật đầu tư thì dự án Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở sẽ không được hưởng các ưu đãi theo quy đinh tại Điểm b; c; d  Khoản 2 Điều 15 Luật đầu tư, cụ thể: 
a)   Không được hưỡng ưu đãi khi đầu tư tại địa bàn ưu đãi đầu tư (địa bàn kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn);
b)   Không được hữu ưu đãi đầu tư đối với dự án đầu tư có quy mô vốn từ 6.000 tỷ đồng trở lên, thực hiện giải ngân tối thiểu 6.000 tỷ đồng trong thời hạn 03 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời có một trong các tiêu chí sau: có tổng doanh thu tối thiểu đạt 10.000 tỷ đồng mỗi năm trong thời gian chậm nhất sau 03 năm kể từ năm có doanh thu hoặc sử dụng trên 3.000 lao động;
c)   Không được hưởng ưu đãi đầu tư đối với dự án đầu tư tại vùng nông thôn sử dụng từ 500 lao động trở lên; dự án đầu tư sử dụng lao động là người khuyết tật theo quy định của pháp luật về người khuyết tật;
Như vậy, gần như dự án nhà ở thương mại sẽ không thuộc đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư trừ trường hợp duy nhất là dự án đó đáp ứng đủ điều kiện dự án có chuyển giao công nghệ thuộc Danh mục công nghệ khuyến khích chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ.
1.2   Đối với Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
Theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 15 thì dự án đầu tư nhà ở xã hội thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư theo quy định của Luật đầu tư.

2.   VỀ CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ VÀ LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ  
     Luật đầu tư năm 2020 đã phân định rõ ràng thủ tục pháp lý chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư. Hay nói cách khác, trong thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư không có nội dung chấp thuận nhà đầu tư mà tách biệt hai thủ tục pháp lý này. 
Theo quy định tại Điều 30; 31; 32; 33; 34; 35; 36 đối với dự án bắt buộc phải chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải tiến hành thủ tục chấp thận chủ trương đầu tư trước sau đó mới tiến hành thực hiện lựa chọn nhà đầu tư. Duy nhất trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 29 thì Cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời lựa chọn chấp thuận nhà đầu tư cụ thể: “a) Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật và đất đai; b) Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai; c) Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao; d) Trường hợp khác không thuộc diện đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật.”. 
Theo Khoản 1 Điều 29 Luật đầu tư năm 2020 lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện theo ba trường hợp sau: “a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu; c) Chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này”. Đối với Khoản 3 này thuộc trường hợp thực hiện đấu giá không thành hoặc chỉ có một nhà đầu tư tham gia đấu giá thì sẽ chuyển sang hình thức chấp thuận nhà đầu tư nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật có liên quan. Còn trường hợp Khoản 4 Điều 29 Luật đầu tư 2020 như đã trình bày ở trên.
Như vậy, Luật đầu tư năm 2020 đã quy định tách biệt chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư là hai thủ tục độc lập chỉ duy nhất trường hợp tại Khoản 4 Điều 29 thủ tục chấp thuận đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện đồng thời với nhau. 
3.  VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Luật đầu tư năm 2020 đã có nhiều thay đổi về bảo đảm thực hiện dự án đầu tư theo hướng có lợi cho nhà đầu tư, cụ thể:
3.1 Thêm trường hợp bão lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư.
Theo quy định tại khoản 1 điều 43 Luật đầu tư năm 2020 nhà đầu tư được lựa chọn ký quỹ hoặc thực hiện bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư. Như vậy, thay vì chỉ có một biện pháp là ký quỹ như Luật đầu tư năm 2014 thì Luật đầu tư năm 2020 có bổ sung biện pháp bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện dự án, đây là một điểm mới thuận lợi hơn cho nhà đầu tư cũng như lợi ích chung của nền kinh tế. Trước đây chỉ có một hình thức ký quỹ trong khi các dự án kinh doanh bất động sản kéo dài từ lúc được chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi dự án hoàn thành dự án có thể mất 5 năm đến 10 năm trong khi đó số tiền ký quỹ là rất lớn chiếm từ 1% đến 3% vốn đầu tư theo quy định của Luật đầu tư năm 2014 dẫn đến số tiên trên không được đưa vào lưu thông là một sự lãng phí lớn cho nhà đầu tư và cho xã hội.
3.2    Đặc biệt Luật đầu tư năm 2020 quy định bốn trường hợp nhà đầu tư không phải ký quỹ thực hiện dự án đầu tư gồm:
a)     Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
b)     Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;
c)     Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
d)    Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.
Đây là điểm mới rất có lợi cho nhà đầu tư trong quá trình triển khai dự án đầu tư, tránh phải ký quỹ thực hiện dự án không cần thiết và giúp nhà đầu tư sử dụng vốn đầu tư hiệu quả hơn trong quá trình triển khai dự án đầu tư.
4.  VỀ CHUYỂN NHƯỢNG MỘT PHẦN DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Theo quy định tại Điều 46 Luật đầu tư 2020 đã khẳng định nhà đầu tư được phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư. Đây là một quy định tuy không có mới so với quy định của các Luật Đầu tư; Luật Kinh doanh bất động sản; Luật nhà ở trước đấy. Tuy nhiên nó là một khẳng định rõ ràng và nhất quán về quyền được phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của nhà đầu tư. Điều kiện để thực hiện quyền này tùy theo từng dự án và pháp luật chuyên ngành điều chỉnh. Thủ tục chuyển nhượng áp dụng thống nhất theo Luật đầu tư trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 điều 46 Luật đầu tư. Đây có thể xem là một điểm mới của Luật đầu tư 2020. Vì theo xu thế hiện nay các siêu dự án bất động sản là xu thế đầu tư của nhà đầu tư lớn do vậy việc cho phép chuyển nhượng một phần dự án, thống nhất thủ tục chuyển nhượng sẽ là sự bảo đảm cho chủ đầu tư triển khai dự án an tâm hơn và ít rủi ro hơn.
5.  QUY ĐỊNH ĐIỀU KIỆN AN NINH QUỐC PHÒNG KHI MUA LẠI VỐN GÓP, CỔ PHẦN TRONG DOANH NGHIỆP VIỆT NAM
Theo quy định tại Điểm c Điều 26 Luật đầu tư năm 2020 thì nhà đầu tư nước ngoài thực hiện thủ tục đăng ký góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của tổ chức kinh tế trước khi thay đổi thành viên, cổ đông nếu thuộc trường hợp sau đây “Nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của tổ chức kinh tế có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh.”
    Như vậy, lần đầu tiên chúng ta quy định điều kiện an ninh quốc phòng là một điều kiện để xem xét có cho phép nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, vốn góp trong doanh nghiệp Việt Nam mà doanh nghiệp đó có quyền sử dụng đất ở những địa bàn nhạy cảm về an ninh quốc phòng không.
6. LUẬT ĐẦU TƯ ĐÃ SỬA ĐỔI BẢI BỎ NHIỀU QUY ĐỊNH CHỒNG CHÉO VỚI LUẬT NHÀ Ở; LUẬT XÂY DỰNG; LUẬT MÔI TRƯỜNG GIẢM BỚT ĐƯỢC NHIỀU THỦ TỤC PHÁP LÝ CHO NHÀ ĐẦU TƯ
6.1  Thống nhất thủ tục chấp thuận đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư giữa Luật đầu tư và Luật nhà ở.
      Theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật đầu tư năm 2020 thì quy định về thủ tục chấp thuận dự án đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư đầu tư theo Luật nhà ở đã được thống nhất áp dụng theo Luật đầu tư. Như vậy, có nghĩa là nhà đầu tư phát triển dự án nhà ở sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo Luật đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư theo Luật nhà ở như trước đây. Đây là quy định mới đã bãi bỏ được một thủ tục phức tạp mất nhiều thời gian và công sức cho nhà đầu tư khi triển khai các dự án về nhà ở.
6.2    Mở rộng đối tượng phát triển dự án đầu tư nhà ở thương mại.
Theo quy định Điều 23 Luật nhà ở trước đây thì hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ duy nhất trường hợp là sử dụng đất ở hợp pháp. Quy định này đã gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp có quỹ đất không phải là đất ở để phát triển dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại. Quy định này cũng hạn chế nguồn cung thị trường đồng thời không thể triển khai được quy hoạch trên thực tế vì người có quyền sử dụng đất không phải là đất ở không thể thực hiện đầu tư kinh doanh dự án nhà ở. Tuy nhiên, theo Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật đầu tư năm 2020 đã bổ sung hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bao gồm các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Quy định này cùng với quy định tại Khoản 4 Điều 29 Luật đầu tư 2020 sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư khi xin chấp thuận dự án đầu tư nhà ở thương mại, chấp thuận nhà đầu tư đầu tư dự án về nhà ở thương mại và triển khai dự án đầu tư nhà ở thương mại. 
6.3  Thống nhất thủ tục chấp thuận chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án đầu tư đối với dự án kinh doanh bất động sản.
       Theo quy định Điểm b Khoản 2 Điều 75 Luật đầu tư 2020 thì đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật đầu tư.
      Như vậy, đây cũng điểm mới không chỉ thống nhất về việc điều chỉnh pháp luật mà còn loại bỏ được một thủ tục pháp luật bị chồng chéo giữa các luật khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án kinh doanh bất động sản.

6.4  Loại bỏ mâu thuẫn trình tự thủ tục đánh giá tác động môi trường khi cấp chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp đăng ký dự án đầu tư.
    Theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 3 Điều 75 thì báo cáo đánh giá tác động môi trường không phải là điều kiện bắt buộc để quyết định chủ trương đầu tư hay cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho nhà đầu tư. Theo sửa đổi bổ sung thì khi cấp chủ trương hoặc cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì cơ quan cấp phép chỉ căn cứ vào đánh giá sơ bộ bộ tác động môi trường để chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đầu tư và nhà đầu tư chỉ được thực hiện dự án sau khi báo cáo đánh giá tác động môi trường được phê duyệt. Như vậy, thủ tục đánh giá tác động môi trường của dự án sẽ được thực hiện sau khi đã có chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, cấp giấy chứng nhận đầu tư xong thì mới thực hiện thủ tục đánh giá tác động môi trường. Sau khi hoàn thành thủ tục đánh giá tác động môi trường thì nhà đầu tư mới được thực hiện dự án đó. Đây là một điểm mới quan trọng đã giải quyết sự không thống nhất về các bước thủ tục cần triển khai một dự án đầu tư. Sự bổ sung thay đổi này sẽ làm minh bạch hơn về thủ tục pháp lý tránh trường hợp áp dụng không thống nhất pháp luật và phải xin ý kiến nhiều cơ quan khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho doanh nghiệp.
     Trên đây là những quy định mới của Luật đầu tư năm 2020 có ảnh hưởng đến việc đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, dự án nhà ở tại Việt Nam. Những thay đổi này theo như đánh giá của Ban pháp chế của Hiệp hội bất động sản Việt Nam tác động theo hướng thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư có năng lực trung bình. Những thay đổi trên giảm thiểu các bước thủ tục triển khai dự án, giảm thiểu thời gian xin các loại giấy phép, giảm thiểu chi phí thực hiện thủ tục dự án, làm cho thị trường kinh doanh bất động sản minh bạch hơn về điều kiện đầu tư dự án qua đó đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh hơn giữa các nhà đầu tư khi thực hiện đầu tư kinh doanh các dự án kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. 

Trân trọng!

Luật sư: Nguyễn Trinh Đức