Hợp đồng cho thuê nhà: Những cạm bẫy nên tránh!

Hợp đồng thuê nhà là một trong những loại hợp đồng giao dịch dân sự diễn ra thường xuyên trong đời sống. Nhiều người theo thói quen vẫn tiến hành ký kết hợp đồng theo mẫu. Tuy nhiên khi Luật Dân sự 2015 có hiệu lực (1/1/2017) tới đây thì rủi ro sẽ càng lớn hơn nếu mọi người vẫn giữ thói quen đó mà không chịu tìm hiểu pháp lý. IPICLaw.vn xin điểm qua để khách hàng và quý vị nên cẩn trọng khi tham gia giao dịch cho thuê nhà.

Tham khảo bài Viết: Dịch vụ tư vấn hợp đồng.

Các hình thức của hợp động cho thuê nhà?

Điểm chú ý đầu tiên khi tham gia giao kết hợp đồng các bên phải xác định được hợp đồng đang ký kết chịu sự điều chỉnh của luật nào. Bởi, theo Điều 472, Bộ luật Dân sự 2015, Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Thực tế, việc cho thuê nhà ở được điều chỉnh bởi Luật Dân sự, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Nếu chủ thể của một bên là doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì được điều chỉnh bởi Luật Kinh Danh Bất động sản. Còn nếu là cá nhân, pháp nhân khác thì do Luật nhà ở điều chỉnh.

Trước đây, theo quy định tại Điều 492 Bộ luật dân sự 2005 có quy định mẫu. Tuy nhiên, điểm mới trong Bộ luật Dân sự 2015 đã bỏ quy định về mẫu Hợp đồng cho thuê nhà. Thay thế bằng một dẫn chiếu về Điều 121, Luật nhà ở 2014: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký”.

Tuy nhiên, Hợp đồng thuê nhà cũng là một trong những hợp đồng thuê bất động sản, nếu bạn ký hợp đồng với doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản thì sẽ phải chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản nên tuân thủ quy định tại Điều 18, Luật Kinh doanh BĐS quy định, Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây: 1. Tên, địa chỉ của các bên; 2. Các thông tin về bất động sản; 3. Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua; 4. Phương thức và thời hạn thanh toán; 5. Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo; 6. Bảo hành; 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; 9. Phạt vi phạm hợp đồng; 10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý; 11. Giải quyết tranh chấp; 12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Để tránh hợp đồng bị vô hiệu, các bên khi đàm phá ký kết hợp đồng cho thuê nhà phải áp dụng theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng, nếu không sẽ vi phạm về hình thức của hợp đồng và có thể bị vô hiệu hợp đồng. (Điểm a, khoản 1, mục II Công văn 1436/BXD-QLN năm 2015 thực hiện Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 do Bộ Xây dựng ban hành) 1. Về áp dụng các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản.

Hợp đồng cho thuê nhà luôn chứa đựng nhiều rủi ro!

  Có cần công chứng chứng thực?

 Luật nhà ở 2014 và Bộ luật dân sự 2015 đã kế thừa và chính thức điều chỉnh cụ thể khi loại bỏ điều khoản về công chức, chứng thực này đối với Hợp đồng thuê nhà thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên.

 Tuy nhiên, công chứng hợp đồng thuê nhà sẽ đảm bảo giá trị pháp lý tốt hơn cho các bên, nên vẫn luôn được cơ quan chức năng khuyến khích thực hiện, hạn chế tranh chấp xảy ra.

Cần tham khảo ý kiến chuyên gia trước khi đặt bút ký

Những cạm bẫy nên tránh

Khi tiến hành thuê nhà cần phải xem xét nhà đó có điều kiện để cho thuê hay không như có thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Nhà ở cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

Một điều cần lưu ý cần thiết phải xem nhà cho thuê tài sản chung hay tài sản riêng. Nếu là tài sản chung khi thuê cần thiết phải có đủ các chữ ký hoặc có văn bản ủy quyền của các thành viên còn lại nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu…

Tham khảo thêm bài Viết

Mẫu hợp đồng đại lý phân phối khu vực.

Mẫu hợp đồng mua bán hàng hóa mục đích kinh doanh.

Mẫu hợp đồng cung ứng dịch vụ quốc tế.

Mẫu hợp đồng thuê nhà mục đích kinh doanh.