Bổ sung ngành nghề “Kinh doanh Bất động sản” – khó cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Bổ sung ngành nghề “Kinh doanh Bất động sản” – khó cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

“Nhà đầu tư nước ngoài khi tiến hành bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản” phải có dự án đầu tư kèm theo”, đây là câu trả lời của cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư phúc đáp việc xin bổ sung ngành nghề “Kinh doanh Bất động sản” của công ty Phúc Hưng – một công ty có vốn đầu tư nước ngoài đã được thành lập tại Hà Nội.

Câu trả lời trên có thực sự thuyết phục? Là nhà tư vấn trực tiếp cho Phúc Hưng, chúng tôi phải đi tìm câu trả lời cho riêng mình.   

>>> Tham khảo: Thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài

Theo quy định của pháp luật hiện hành, kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư 2005, Luật Kinh Doanh Bất động sản 2006 và Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh Bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi bổ sung ngành nghề “kinh doanh bất động sản” bắt buộc phải thực hiện theo thủ tục thẩm tra. Nội dung thẩm tra trong trường hợp này là doanh nghiệp phải có 6.000.000.000 VNĐ vốn pháp định – đây là điều kiện để doanh nghiệp thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản (áp dụng cho cả nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài).

Liên quan đến việc bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản của Phúc Hưng, cơ quan quản lý nhà nước về Đầu tư đã căn cứ vào các quy định pháp luật Đầu tư để từ chối việc cấp phép nếu doanh nghiệp không có dự án cụ thể. Những lý lẽ đưa ra chưa thật sự thuyết phục bởi lẽ hiện tại chưa có quy định nào của pháp luật bắt buộc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài muốn “đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản phải có dự án kèm theo”. Trong khi đó, cơ quan trực tiếp quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản là Bộ Xây dựng đã có công văn chấp thuận cho phép doanh nghiệp được bổ sung ngành nghề này.

Nói như vậy không có nghĩa là không có lý do cho việc từ chối cấp phép bổ sung ngành nghề “kinh doanh bất động sản” của cơ quan quản lý về đầu tư khi chưa có dự án đầu tư kèm theo.

Theo tôi, câu chuyện bắt nguồn từ thực tiễn quản lý các dự án kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

Theo cái nhìn ban đầu của chính phủ Việt Nam, việc thu hút vốn của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam thông qua thị trường bất động sản sẽ mang lại rất nhiều lợi ích vì nó sẽ đem đến một luồng tiền khổng lồ và chính luồng tiền này sẽ bổ sung cho nguồn vốn mà Việt Nam đang cần để đầu tư và xây dựng các công trình, các dự án bất động sản. Tuy nhiên, nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam lại có cách nhìn nhận khác bởi mục tiêu của họ chính là tìm kiếm lợi nhuận. Họ đã nhận thấy rất nhiều những lợi ích trên thị trường bất động sản Việt Nam, cụ thể:

Thứ nhất, Nhà đầu tư nước ngoài được phép huy động vốn trực tiếp từ khách hàng để thực hiện các dự án bất động sản. Và như một số nhận định của các chuyên gia đầu tư nước ngoài thì không cần phải có nhiều vốn cũng có thể triển khai dự án kinh doanh bất động sản lớn tại Việt Nam.

Thứ hai, chí phí đền bù giải phóng mặt bằng thấp và dễ triển khải vì được sự hỗ trợ rất lớn của chính quyền địa phương. Vấn đề này đã được thực tiễn chứng minh không chỉ đối nhà đầu tư nước ngoài mà nhiều nhà đầu tư trong nước cũng khai thác rất hiệu quả. 

Thứ ba, nguồn cung của thị trường không minh bạch dẫn đến rất dễ làm giá và tạo cơn sốt ảo cho thị trường bất động sản.

Thứ tư, người mua hàng không có nhiều sự lựa chon, họ phụ thuộc rất nhiều vào nhà cung cấp và hầu như không được tiếp cận trực tiếp với nhà cung cấp. Điều đó tạo nên cơn sốt thị trường nhà ở đối với những người thật sự có nhu cầu mua nhà để sử dụng.

Thứ năm, sự tăng trưởng kinh tế cao dẫn đến tích lũy xã hội nhanh từ đó nhu cầu về việc sở hữu bất động sản ở Việt Nam cũng rất lớn.

>>> Tham khảo: Thành lập công ty hoạt động phân phối có yếu tố nước ngoài

Dưới góc độ của nhà kinh doanh thì những lý do trên là động lực để họ tích cực đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, đây cũng chính là nỗi lo đối với các cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư và cơ quan quản lý về bất động sản. Chính bởi những lý do đó, dẫn đến việc quản lý các dự án kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là rất khó khăn. Do vậy, để hạn chế những rủi ro trong quá trình quản lý thì cơ quan cấp giấy chứng nhận đầu tư phải thắt chắt trong việc cấp phép đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Đây có thể là nguyên nhân chủ yếu cho việc không cấp ngành nghề  “kinh doanh bất động sản” cho nhà đầu tư nước ngoài nếu không có dự án kèm theo.

Từ những vấn đề thực tiễn tư vấn của vụ việc nêu trên, chúng tôi xin kiến nghị một số giải pháp sau:

Thứ nhất: Nên tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép hoạt động kinh doanh bất động sản, bởi lẽ rủi ro không nằm ở khâu đăng ký kinh doanh mà nằm ở giai đoạn thực hiện dự án đầu tư sau đó. Do đó, việc kiểm soát chặt chẽ cấp giấy phép kinh doanh bất động sản đối với nhà đầu tư nước ngoài chắc chắn sẽ không mang lại hiệu quả trong việc quản lý đầu tư. Vì vậy, nên có sự thông thoáng hơn trong hoạt động cấp phép trên tinh thần bình đẳng giữa các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã được cấp phép ở Việt Nam, có tư cách pháp nhân Việt Nam với các doanh nghiệp trong nước theo đúng tinh thần của pháp luật và cam kết WTO Việt Nam.

Thứ hai: Thủ tục đầu tư nên sát với thủ tục quy định của pháp luật chuyên ngành, để giảm bớt thủ tục hành chính rườm rà, không cần thiết – điều mà chính phủ Việt Nam cũng đang có gắng thực hiện.

Thứ ba: Cần có sự thống nhất giữa cơ quan cấp phép đầu tư và cơ quan quản lý chuyên ngành nhằm đạt được tiếng nói chung thống nhất cho các nhà Đầu tư.

Trên đây là một số kiến nghị của chúng tôi liên quan đến đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực Bất động sản. Vì một môi trường đầu tư minh bạch, thông thoáng, thiết nghĩ đã đến lúc các cơ quan nhà nước cần có những thay đổi pháp luật cho phù hợp với thực tế. Chúng tôi luôn tin tưởng và đón chờ những chế định pháp luật mới tiến bộ, phù hợp với thực tế và có khả năng giải quyết những vấn đề còn vướng mắc nêu trên.

>>> Tham khảo: Thành lập công ty bất động sản có yếu tố nước ngoài

Nguyễn Trinh Đức

Luật sư – Công ty Luật IPIC Group