Thi hành án đối với bất động sản: Vướng về trình tự thủ tục

Thi hành án đối với bất động sản: Vướng về trình tự thủ tục

NGUYÊN NHUNG

Trong buổi tọa đàm về Quy trình, thủ tục thi hành các bản án có tài sản là bất động sản và các giải pháp bảo đảm tính thống nhất cho quy trình này, do Viện Khoa học Pháp lý, Bộ Tư pháp tổ chức, những vướng mắc về trình tự thủ tục thi hành án đối với tài sản là bất động sản theo quy định của Luật Thi hành án dân sự (THADS) được đặc biệt quan tâm.

>>> Tham khảo: Thành lập công ty xây dựng Nhật bản tại Việt Nam

Về thời hạn ra quyết định thi hành án, theo quy định tại Khoản 2 Điều 36, luật THADS 2008, thủ trưởng cơ quan THADS phải ra quyết định THA trong thời hạn 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu thi hành án. Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 44 của Luật lại quy định: “Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày chủ động ra quyết định thi hành án hoặc kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu xác minh của người được thi hành án, Chấp hành viên phải tiến hành việc xác minh; trường hợp thi hành án quyết định biện pháp khẩn cấp tạm thời thì phải xác minh ngay”. Quá trình THADS cho thấy, người được THA thường yêu cầu cơ quan THA xác minh điều kiện THA của người phải THA, yêu cầu này cũng được xác lập từ thời điểm nộp đơn yêu cầu THA.

Như vậy, thời hạn ra quyết định THA thông thường sẽ sớm hơn thời hạn thực hiện việc xác minh, dẫn đến tình trạng đã có quyết định THADS mới có kết quả xác minh là chưa đủ điều kiện THA, lúc này cơ quan THADS ra quyết định trả lại đơn yêu cầu THADS là không hợp lý. Vì vậy, cần kéo dài thời hạn để ra quyết định THADS hơn thời hạn xác minh yêu cầu THA. Sau khi có kết quả xác minh điều kiện THADS, cơ quan THADS ra quyết định trả lại đơn yêu cầu THA hoặc quyết định THA, tùy theo kết quả xác minh. Như vậy sẽ hợp lý hơn và giảm được án tồn đọng chưa có điều kiện thi hành, khi nào đương sự chứng minh hoặc yêu cầu cơ quan THADS xác minh lại… cơ quan THADS lại thụ lý giải quyết. Mặt khác, quá trình xác minh điều kiện THA có liên quan đến bất động sản được tiến hành ở nhiều cơ quan, tổ chức như: xác minh trực tiếp đối với bất động sản, xác minh tại UBND xã/phường, cơ quan quản lý đất đai, cơ quan quản lý quy hoạch, kiến trúc, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm… mất nhiều thời gian của chấp hành viên, nếu không có sự nhiệt tình hỗ trợ của các cơ quan chức năng liên quan. Vì vậy, quy định thời hạn 10 ngày chấp hành viên phải xác minh là quá ngắn, không đủ thời gian để thu thập thông tin cần thiết và chính xác về bất động sản – tài sản bảo đảm thi hành.

>>> Tham khảo: công ty cho thuê tài chính 100 vốn nước ngoài

Về việc ngăn chặn đương sự tẩu tán tài sản, theo quy định tại Khoản 1 Điều 88 “Trước khi kê biên tài sản là bất động sản ít nhất là 3 ngày làm việc, Chấp hành viên thông báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên, trừ trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán, hủy hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án”. Tuy nhiên, để biết khi nào đương sự sẽ tẩu tán, huỷ hoại tài sản, trốn tránh việc THA là rất khó khăn. Nguyên tắc phải thông báo cho đương sự biết việc kê biên tài sản dẫn đến tình trạng đương sự huỷ hoại, tẩu tán tài sản. Đến khi tiến hành cưỡng chế không còn tài sản hoặc tài sản đã bị phá huỷ. Vì vậy, cần có quy định cụ thể về vấn đề này để bảo đảm được quyền của các chủ thể nhưng vẫn bảo đảm hiệu quả THA.

Trường hợp người phải THA có nghĩa vụ trả nhà, Chấp hành viên buộc người phải THA và những người khác có mặt trong nhà ra khỏi nhà; đồng thời, yêu cầu họ tự chuyển tài sản ra khỏi nhà; nếu không tự nguyện thực hiện, Chấp hành viên yêu cầu lực lượng cưỡng chế đưa họ cùng tài sản ra khỏi nhà. Tuy nhiên, thực tế THA phát sinh trường hợp người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến tài sản phải THA nhưng không được tòa án ghi nhận trong bản án, gây khó khăn cho quá trình thi hành.

Trường hợp cưỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của người phải THA cho người mua được tài sản bán đấu giá, nếu xét thấy sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ THA, người phải THA không còn đủ tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới thì trước khi làm thủ tục chi trả cho người được THA, chấp hành viên trích lại từ số tiền bán tài sản một khoản để người phải THA thuê nhà phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địa phương trong thời hạn 1 năm. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là khi người đó ở chỗ thuê 1 năm rồi quay lại chiếm nhà cũ – lúc này, người được THADS yêu cầu cưỡng chế thì không có cơ sở vì quá trình THA đã kết thúc, lại phải khởi kiện và thực hiện lại từ đầu. Mặt khác, Luật chỉ quy định đối với những vụ việc bán tài sản đấu giá, chấp hành viên mới trích lại từ số tiền bán tài sản một khoản tiền để người phải THA thuê nhà; không quy định trong trường hợp cưỡng chế giao trả nhà cho người được THA nhận theo bản án tuyên. Quy định này còn gây khó khăn trong việc trích tiền thuê nhà, vì giá thuê nhà mức trung bình tại địa phương là bao nhiêu thì chấp hành viên không xác định được. Mặt khác, hiện cũng chưa có cơ quan, tổ chức nào quản lý giá nhà cho thuê.

Chấp hành viên ra quyết định cưỡng chế buộc người phải thi hành án trả giấy tờ cho người THA. Trường hợp người phải THA không thực hiện, Chấp hành viên cưỡng chế buộc người đó trả giấy tờ để THA. Trường hợp xác định người thứ 3 đang giữ giấy tờ phải trả, chấp hành viên yêu cầu người đó giao giấy tờ đang giữ; nếu không tự nguyện giao thì cưỡng chế buộc người đó giao giấy tờ để THA. Tuy nhiên, Chấp hành viên không thể tiến hành cưỡng chế kê biên trong trường hợp người phải thi hành án có tài sản giá trị lớn là nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng – ngân hàng đang nắm giữ giấy tờ này để bảo đảm thu hồi nợ. Vì cơ chế của ngân hàng luôn bảo vệ khách hàng và cho rằng, tài sản đã được thế chấp vay nợ, khách hàng không vi phạm hợp đồng nên không tích cực phối hợp với cơ quan THA.

>>> Tham khảo: Thành lập công ty mua bán hàng hóa có yếu tố nước ngoài

SOURCE: BÁO NGƯỜI ĐẠI BIỂU NHÂN DÂN

Trích dẫn từ:

http://nguoidaibieu.com.vn/Trangchu/VN/tabid/66/CatID/7/ContentID/102280/Default.aspx