Thành lập doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản

Thư tư vấn: 160318/ Letter-Ipic
V/v: Thành lập doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản.
______________________________________________________________________
Hà Nội, ngày16 tháng 03 năm 2018
CÔNG TY LUẬT TNHH IPIC 
Trụ sở chính: Phòng 401, Tòa nhà 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Trung Hoà, Cầu Giấy, Hà Nội
Tel: (04) 7301 8886 – Fax: (04) 7302 8886
Văn phòng Hồ Chí Minh: 
Địa chỉ: Số 279 Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh, Hồ Chí Minh
Tel: (028) 35127666 – Fax: (028) 35127666
Email: duc.lawyer@ipic.vn – Hotline: 0936 342 668
_______________________________________________________________________
    Công ty Luật TNHH IPIC (“IPIC”) xin cảm ơn Quý khách hàng đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. 
I.    YÊU CẦU TƯ VẤN
-    Các quy định của pháp luật Việt Nam liên quan đến việc thành lập công ty hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam;

-    Các vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam;
-    Quy trình pháp lý và hồ sơ cần thiết cần chuẩn bị để thực hiện các công việc nêu trên.
II.    VĂN BẢN PHÁP LUẬT
(1)    Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014;
(2)    Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014;
(3)    Luật Kinh doanh bất động sản của Quốc hội, số 66/2014/QH13;
(4)    Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014;
(5)    Nghị định 78/2015/NĐ-CP của Chính phủ về việc đăng ký doanh nghiệp;
(6)    Nghị định 118/2015/NĐ-CP của Chính phủ về việc Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;
(7)    Nghị định 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;
(8)    Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở;
III.    Ý KIẾN TƯ VẤN
Dựa trên yêu cầu của Quý khách hàng cùng với các văn bản pháp luật liên quan được tra cứu, IPIC đưa ra ý kiến tư vấn như sau: 

Tham khảo nội dung tư vấn chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản

3.1.    Điều kiện để thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Theo quy định của pháp luật, quý khách hàng được phép thành lập doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, theo đó khi thành lập doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể là điều kiện về vốn pháp định: Mức vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng được quy định tại Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết Luật kinh doanh bất động sản. Theo đó khi đáp ứng đủ điều kiện về vốn, quý khách hàng có thể thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo trình tự thủ tục chi tiết tại mục 3.6 dưới đây.
3.2.    Về địa điểm đặt trụ sở công ty.
Theo như thông tin đã trao đổi, quý khách hàng muốn đặt trụ sở chính cùng với trụ sở công ty Thương mại đang vận hành của quý khách hàng do hiện nay quý khách hàng chưa tìm được địa điểm để làm văn phòng là hoàn toàn có thể. Cụ thể cần Hợp đồng thuê lại, hoặc hợp đồng cho mượn và phải có sự đồng ý của chủ sở hữu nhà cho thuê, và tài liệu chứng minh đủ điều kiện cho thuê của bên cho thuê. Trên thực tế có rất nhiều công ty cùng sử dụng chung địa chỉ làm trụ sở. Tuy nhiên quý khách hàng cần phải thực hiện đúng về quy định treo biển công ty. 
Trên giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có thể hiện địa điểm thực hiện dự án và địa chỉ trụ sở của công ty. Sau khi thành lập doanh nghiệp, nếu như quý khách hàng muốn thay đổi địa chỉ trụ sở chỉ cần thực hiện thủ tục thay đổi giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và thủ tục thay đổi giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
3.3.    Liên quan đến vấn đề cá nhân nước ngoài cho thuê nhà tại Việt Nam.
Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản cá nhân là người nước ngoài sở hữu căn hộ tại việt nam có quyền cho thuê nhà. Và theo đó tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. 
Như vậy đối với trường hợp của quý khách hàng sẽ bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật. (Trình tự thủ tục thành lập doanh nghiệp được nêu chi tiết tại mục 3.6 dưới đây).
3.4.    Liên quan đến việc doanh nghiệp nước ngoài mua nhà sau đó cho thuê lại tại Việt Nam
Theo như quy định tại khoản 3 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về phạm vi kinh doanh của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ cho phép thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại. Vì vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép sở hữu nhà, công trình xây dựng để sử dụng, nhưng không được phép kinh doanh. Vậy nên theo như dự định của quý khách hàng mua 01 tầng của 01 chung cư sau đó cho thuê hoặc bán lại là không được phép.
3.5.    Điều kiện cá nhân nước ngoài mua nhà tại Việt Nam.
Theo quy định tại Điều 74 Nghị định 99/1015/NĐ-CP có quy định đối với cá nhân nước ngoài muốn mua nhà tại Việt Nam cần đáp ứng điều kiện: Có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.
3.6.    Về trình tự, thủ tục thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:
Nhà đầu tư nước ngoài thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản cần thực hiện các bước sau:
Bước 1: Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
    Bước 2: Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.    
Thành phần hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư.
- Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư;
- Bản sao Giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương khác xác nhận tư cách pháp lý đối với nhà đầu tư;
- Đề xuất dự án đầu tư bao gồm các nội dung: nhà đầu tư thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án;
- Bản sao một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;
- Giải trình về đáp ứng điều kiện đầu tư;
- Giấy ủy quyền cho IPIC.
Hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký doanh nghiệp gồm có:
- Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp;
- Điều lệ Công ty; 
- Danh sách thành viên (Đối với Công ty TNHH) / Danh sách cổ đông (Đối với Công ty cổ phần);
- Giấy ủy quyền cho ‘IPIC’.
IV.    DỊCH VỤ PHÁP LÝ IPIC CUNG CẤP
4.1.    Phạm vi công việc:
-    Tư vấn các quy định pháp luật và các vấn đề pháp lý có liên quan nhà đầu tư thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
-    Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
-    Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp;
-    Đại diện Quý Khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục nêu trên;
-    Đại diện Quý Khách hàng nhận kết quả thủ tục nêu trên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4.2.    Thời gian thực hiện:
a)    Soạn thảo hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp trong thời gian 03 ngày làm việc kể từ ngày Quý khách hàng cung cấp đầy đủ thông tin;
b)    Thời gian thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là 15 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận được hồ sơ hợp lệ;
c)    Thời gian thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp là 03 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận được hồ sơ hợp lệ;
Lưu ý: Thời gian trên không bao gồm thời gian tiến hành bổ sung giấy tờ theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4.3    Tài liệu khách hàng cung cấp:
a.    Đối với nhà đầu tư là tổ chức:
-    03 Bản sao đã được hợp pháp hóa lãnh sự dịch công chứng giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương khác xác định tư cách pháp lý đối với nhà đầu tư là tổ chức;
-   03 Bản sao chứng thực hộ chiếu của Người đại diện quản lý vốn góp của tổ chức nước ngoài tại doanh nghiệp dự kiến thành lập;
-    03 Bản sao chứng thực hộ chiếu/ chứng minh nhân dân của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp dự kiến thành lập (Nếu người đại diện quản lý vốn góp không đồng thời là người đại diện theo pháp luật);
-   03 Bản sao hợp đồng thuê địa điểm hoặc thỏa thuận nguyên tắc hợp đồng thuê địa điểm để thực hiện dự án. Kèm theo tài liệu này là Giấy chứng nhận đầu tư của bên cho thuê địa điểm (Có ngành nghề kinh doanh bất động sản); Giấy phép xây dựng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với địa điểm thuê là nhà); Bản vẽ mặt bằng cho thuê;
-   03 Tài liệu chứng minh năng lực tài chính như: Bản sao dịch công chứng báo cáo tài chính 2 năm gần nhất của nhà đầu tư hoặc Bản dịch công chứng xác nhận số dư tài khoản ngân hàng của nhà đầu tư (không nhỏ hơn số vốn mà nhà đầu tư dự định đầu tư).
b.  Đối với nhà đầu tư là cá nhân:
-    03 Bản sao chứng thực hộ chiếu đối với nhà đầu tư cá nhân;
-    03 Bản sao chứng thực hộ chiếu/ chứng minh nhân dân của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp dự kiến thành lập (Nếu Nhà đầu tư không đồng thời là người đại diện theo pháp luật);
-   03 Bản sao hợp đồng thuê địa điểm hoặc thỏa thuận nguyên tắc hợp đồng thuê địa điểm để thực hiện dự án. Kèm theo tài liệu này là Giấy chứng nhận đầu tư của bên cho thuê địa điểm (Có ngành nghề kinh doanh bất động sản); Giấy phép xây dựng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với địa điểm thuê là nhà); Bản vẽ mặt bằng cho thuê;
-   03 Tài liệu chứng minh năng lực tài chính như: Bản dịch công chứng xác nhận số dư tài khoản ngân hàng của nhà đầu tư (không nhỏ hơn số vốn mà nhà đầu tư dự định đầu tư).
Trên đây là tư vấn sơ bộ và đề xuất dịch vụ của IPIC liên quan đến yêu cầu tư vấn của Quý khách hàng để Quý khách hàng xem xét và quyết định. Nếu Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề này, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.
Trân trọng!
CÔNG TY LUẬT TNHH IPIC
Giám đốc
(Đã ký)
            
Nguyễn Trinh Đức