THÀNH LẬP DOANH NGHIỆP CÓ 100% VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Thư tư vấn: 20241121/ Letter-Ipic
Về việc Thành lập doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản.
______________________________________________________________________
Hà Nội, ngày 21 tháng 11 năm 2024
CÔNG TY LUẬT TNHH IPIC 
Địa chỉ: Phòng 401, Tòa nhà đa năng số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Trung Hoà, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội, Việt Nam.
Email: duc.nguyen@ipic.vn – Hotline: 0936.342.668
CHI NHÁNH CÔNG TY LUẬT TNHH IPIC TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Địa chỉ: Sảnh C, Richmond City, 207C Nguyễn Xí, Phường 26, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
Email: duc.nguyen@ipic.vn – Hotline: 0936.342.668

Kính gửi    :    Quý Khách Hàng

Gửi bằng thư điện tử
_______________________________________________________________________
    Công ty Luật TNHH IPIC (“IPIC”) xin cảm ơn Quý khách hàng đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. 
I.    YÊU CẦU TƯ VẤN
-    Các quy định của pháp luật Việt Nam liên quan đến việc thành lập công ty hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam;

-    Các vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam;
-    Quy trình pháp lý và hồ sơ cần thiết cần chuẩn bị để thực hiện các công việc nêu trên.
II.    VĂN BẢN PHÁP LUẬT
(1)    Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020;
(2)    Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020;
(3)    Luật kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 ngày 28/11/2023;
(4)    Luật nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27 tháng 11 năm 2023;
(5)    Nghị định 01/2021/NĐ-CP của Chính phủ về Đăng ký doanh nghiệp;
(6)    Nghị định 31/2021/NĐ-CP của Chính phủ về việc Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;
(7)    Nghị định 96/2024/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;
(8)    Nghị định 95/2024/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở;
III.    Ý KIẾN TƯ VẤN
Dựa trên yêu cầu của Quý khách hàng cùng với các văn bản pháp luật liên quan được tra cứu, IPIC đưa ra ý kiến tư vấn như sau: 

Tham khảo nội dung tư vấn chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản

3.1.    Điều kiện của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Theo quy định của pháp luật, quý khách hàng được phép thành lập doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, theo đó khi doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. 

Cụ thể, theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;

c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

3.2.    Về địa điểm đặt trụ sở công ty.
Theo như thông tin đã trao đổi, quý khách hàng muốn đặt trụ sở chính cùng với trụ sở công ty Thương mại đang vận hành của quý khách hàng do hiện nay quý khách hàng chưa tìm được địa điểm để làm văn phòng là hoàn toàn có thể. Cụ thể cần Hợp đồng thuê lại, hoặc hợp đồng cho mượn và phải có sự đồng ý của chủ sở hữu nhà cho thuê, và tài liệu chứng minh đủ điều kiện cho thuê của bên cho thuê. Trên thực tế có rất nhiều công ty cùng sử dụng chung địa chỉ làm trụ sở. Tuy nhiên quý khách hàng cần phải thực hiện đúng về quy định treo biển công ty. 
Trên giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có thể hiện địa điểm thực hiện dự án và địa chỉ trụ sở của công ty. Sau khi thành lập doanh nghiệp, nếu như quý khách hàng muốn thay đổi địa chỉ trụ sở chỉ cần thực hiện thủ tục thay đổi giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và thủ tục thay đổi giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
3.3.    Liên quan đến vấn đề cá nhân nước ngoài cho thuê nhà tại Việt Nam.
Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản cá nhân là người nước ngoài sở hữu căn hộ tại việt nam có quyền cho thuê nhà. Và theo đó tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản.
Như vậy đối với trường hợp của quý khách hàng sẽ bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật. (Trình tự thủ tục thành lập doanh nghiệp được nêu chi tiết tại mục 3.6 dưới đây).
3.4.    Liên quan đến việc doanh nghiệp nước ngoài mua nhà sau đó cho thuê lại tại Việt Nam
Theo như quy định tại khoản 3 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 về phạm vi kinh doanh của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:

- Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án bất động sản thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại;

- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.
3.5.    Điều kiện cá nhân nước ngoài mua nhà tại Việt Nam.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP có quy định đối với cá nhân nước ngoài muốn mua nhà tại Việt Nam cần đáp ứng điều kiện: có hộ chiếu nước ngoài và cam kết bằng văn bản về việc không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
3.6.    Về trình tự, thủ tục thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:
Nhà đầu tư nước ngoài thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản cần thực hiện các bước sau:
Bước 1: Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
Bước 2: Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.    
Thành phần hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư.
- Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư;
- Bản sao Giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương khác xác nhận tư cách pháp lý đối với nhà đầu tư;
- Đề xuất dự án đầu tư bao gồm các nội dung: nhà đầu tư thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án;
- Bản sao một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;
- Giải trình về đáp ứng điều kiện đầu tư;
- Giấy ủy quyền cho IPIC.
Hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký doanh nghiệp gồm có:
- Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp;
- Điều lệ Công ty; 
- Danh sách thành viên (Đối với Công ty TNHH) / Danh sách cổ đông (Đối với Công ty cổ phần);
- Giấy ủy quyền cho ‘IPIC’.
IV.    DỊCH VỤ PHÁP LÝ IPIC CUNG CẤP
4.1.    Phạm vi công việc:
-    Tư vấn các quy định pháp luật và các vấn đề pháp lý có liên quan nhà đầu tư thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
-    Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
-    Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp;
-    Đại diện Quý Khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục nêu trên;
-    Đại diện Quý Khách hàng nhận kết quả thủ tục nêu trên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4.2.    Thời gian thực hiện:
a)    Soạn thảo hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp trong thời gian 03 ngày làm việc kể từ ngày Quý khách hàng cung cấp đầy đủ thông tin;
b)    Thời gian thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là 15 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận được hồ sơ hợp lệ;
c)    Thời gian thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp là 03 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận được hồ sơ hợp lệ;
Lưu ý: Thời gian trên không bao gồm thời gian tiến hành bổ sung giấy tờ theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4.3    Tài liệu khách hàng cung cấp:
a.    Đối với nhà đầu tư là tổ chức:
-    03 Bản sao đã được hợp pháp hóa lãnh sự dịch công chứng giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương khác xác định tư cách pháp lý đối với nhà đầu tư là tổ chức;
-   03 Bản sao chứng thực hộ chiếu của Người đại diện quản lý vốn góp của tổ chức nước ngoài tại doanh nghiệp dự kiến thành lập;
-    03 Bản sao chứng thực hộ chiếu/ chứng minh nhân dân của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp dự kiến thành lập (Nếu người đại diện quản lý vốn góp không đồng thời là người đại diện theo pháp luật);
-   03 Bản sao hợp đồng thuê địa điểm hoặc thỏa thuận nguyên tắc hợp đồng thuê địa điểm để thực hiện dự án. Kèm theo tài liệu này là Giấy chứng nhận đầu tư của bên cho thuê địa điểm (Có ngành nghề kinh doanh bất động sản); Giấy phép xây dựng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với địa điểm thuê là nhà); Bản vẽ mặt bằng cho thuê;
-   03 Tài liệu chứng minh năng lực tài chính như: Bản sao dịch công chứng báo cáo tài chính 2 năm gần nhất của nhà đầu tư hoặc Bản dịch công chứng xác nhận số dư tài khoản ngân hàng của nhà đầu tư (không nhỏ hơn số vốn mà nhà đầu tư dự định đầu tư).
b.  Đối với nhà đầu tư là cá nhân:
-    03 Bản sao chứng thực hộ chiếu đối với nhà đầu tư cá nhân;
-    03 Bản sao chứng thực hộ chiếu/ chứng minh nhân dân của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp dự kiến thành lập (Nếu Nhà đầu tư không đồng thời là người đại diện theo pháp luật);
-   03 Bản sao hợp đồng thuê địa điểm hoặc thỏa thuận nguyên tắc hợp đồng thuê địa điểm để thực hiện dự án. Kèm theo tài liệu này là Giấy chứng nhận đầu tư của bên cho thuê địa điểm (Có ngành nghề kinh doanh bất động sản); Giấy phép xây dựng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với địa điểm thuê là nhà); Bản vẽ mặt bằng cho thuê;
-   03 Tài liệu chứng minh năng lực tài chính như: Bản dịch công chứng xác nhận số dư tài khoản ngân hàng của nhà đầu tư (không nhỏ hơn số vốn mà nhà đầu tư dự định đầu tư).
Trên đây là tư vấn sơ bộ và đề xuất dịch vụ của IPIC liên quan đến yêu cầu tư vấn của Quý khách hàng để Quý khách hàng xem xét và quyết định. Nếu Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề này, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.
Trân trọng!