PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG SỰ TƯƠNG THÍCH VỚI CAM KẾT QUỐC TẾ

Kinh doanh bất động sản là ngành nghề quan trọng đối với mọi nền kinh tế và luôn là mối quan tâm sâu sắc của các nhà đầu tư trong nước lẫn nước ngoài. Vậy Việt Nam đã cam kết quốc tế như thế nào về ngành nghề này cũng như pháp luật Việt Nam áp dụng có gì khác biệt đối với nhà đầu tư nước ngoài, hãy cùng IPIC tìm hiểu trong bài viết này.

I.  NGÀNH NGHỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI CAM KẾT QUỐC TẾ CỦA VIỆT NAM

WTO sử dụng phương pháp chọn - cho khi xác định phạm vi cam kết, tức là các ngành/phân ngành dịch vụ được đưa vào Biểu cam kết dịch vụ. Theo đó, bên đưa 8 ra cam kết chỉ cam kết mở cửa thị trường cho các dịch vụ xuất hiện trong Biểu. Dịch vụ kinh doanh bất động sản là dịch vụ không xuất hiện trong Biểu, tức là bên cam kết không có nghĩa vụ nào cả. Điều đó có nghĩa là Việt Nam không cam kết gì cho những ngành này, ngoại trừ nghĩa vụ áp dụng các quy tắc chung của GATS. 

Một số người đã hiểu nhầm rằng "không xuất hiện trong Biểu cam kết có nghĩa là bị cấm và vì vậy, không được cấp phép đầu tư". Thực chất không phải như vậy. Việc một dịch vụ nào đó không xuất hiện trong Biểu cam kết chỉ mang một ý nghĩa duy nhất là Việt Nam không đưa ra cam kết gì cho dịch vụ đó mà thôi. Do không đưa ra cam kết nên Việt Nam sẽ không phải chịu bất kỳ ràng buộc nào đối với dịch vụ này, ngoài các nguyên tắc chung của GATS (như đối xử tối huệ quốc, minh bạch hóa v..v). Tóm lại, với các dịch vụ không xuất hiện trong Biểu cam kết, Việt Nam được toàn quyền cho hay không cho nhà cung cấp dịch vụ nước ngoài tiếp cận thị trường nước mình và trong trường hợp cho, được toàn quyền đưa ra các điều kiện cho việc cấp phép, miễn là tuân thủ các nguyên tắc cơ bản của GATS.[1] 

Vì vậy, để thực hiện đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, nhà đầu tư nước ngoài chỉ cần tìm hiểu rõ về các điều kiện mà pháp luật Việt Nam quy định. Đây là cách Nhà nước bảo hộ nền kinh tế cũng như các vấn đề an sinh, xã hội có liên quan trong nước.

1. Nhà đầu tư nước ngoài được phép kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

Theo quy định tại Luật đầu tư 2020 về Chính sách về đầu tư kinh doanh:

Điều 5. Chính sách về đầu tư kinh doanh

1. Nhà đầu tư có quyền thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong các ngành, nghề mà Luật này không cấm. Đối với ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện thì nhà đầu tư phải đáp ứng các điều kiện đầu tư kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Trong đó, kinh doanh bất động sản là ngành nghề có điều kiện thuộc Phụ lục IV Luật đầu tư 2020. Vì vậy, nhà đầu tư có quyền thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực này khi đáp ứng các điều kiện đầu tư kinh doanh theo quy định pháp luật.

Theo quy định tại Điều 2 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản 2023, không phân biệt cá nhân, tổ chức trong nước, nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

2. Điều kiện của nhà đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2023, điều kiện áp dụng đối với doanh nghiệp là:

2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;

c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

Tại Luật kinh doanh bất động sản 2014 ấn định vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực không còn quy định cụ thể về vốn pháp định tạo sự linh hoạt khi áp dụng luật vào thực tiễn, tuy nhiên cũng đưa ra điều kiện đối với vốn góp của nhà đầu tư để đảm bảo hoạt động kinh doanh bất động sản được thực hiện. Vì vậy, khi thực hiện đăng ký đầu tư cần đánh giá xem xét về phần vốn góp đúng quy định pháp luật và phù hợp với quy mô thực tế của dự án bất động sản.

3. Phạm vi kinh doanh đối với nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản

Mặc dù điều kiện kinh doanh bất động sản được áp dụng chung cho cả doanh nghiệp trong nước và nước ngoài, nhưng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài  thì phạm vi được kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản bó hẹp hơn doanh nghiệp Việt Nam.

Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về phạm vi kinh doanh của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài như sau:

- Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án bất động sản thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại;

- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.

Kết luận: Như vậy, theo pháp luật Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài được phép đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, nhưng phải tuân thủ các điều kiện nhất định. Cụ thể, họ phải đáp ứng các yêu cầu về vốn, tỷ lệ sở hữu và khả năng huy động vốn cho các dự án bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ các điều kiện này, đồng thời tạo ra sự linh hoạt trong việc áp dụng các quy định về vốn góp của nhà đầu tư. Tuy nhiên, phạm vi hoạt động của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản có phần hạn chế hơn so với doanh nghiệp trong nước, nhất là về các dự án xây dựng nhà ở và hạ tầng kỹ thuật.

III. ĐÁNH GIÁ VỀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM TRONG SỰ TƯƠNG THÍCH ĐỐI VỚI BIỂU CAM KẾT WTO VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG

Mặc dù không được chọn cam kết tại Biểu cam kết WTO nhưng Việt Nam vẫn mở cửa thị trường đối với ngành nghề kinh doanh bất động sản thông qua việc đưa đối tượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài áp dụng trong Luật kinh doanh bất động sản cùng với việc có những quy định pháp luật riêng điều chỉnh đối tượng này.

Thực tiễn khi thực hiện thủ tục thành lập doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư thực hiện thuận lợi khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật quy định. 

Tham khảo thư tư vấn tại:

Thành lập doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản

Trên đây là một số nội dung chia sẻ kiến thức kinh nghiệm của Công ty Luật TNHH IPIC. Nếu quý khách hàng cần tư vấn chi tiết, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi.

Luật sư Nguyễn Trinh Đức – Giám đốc Công ty Luật TNHH IPIC

Điện thoại: 0936342668

Email: infor@ipic.vn; trinhduclawyer@gmail.com

Trân trọng!

Người thực hiện:Chuyên viên pháp lý - Nguyễn Yến

[1] Tham khảo Cam kết về dịch vụ khi gia nhập WTO Bình luận của người trong cuộc - Bộ Công Thương