Tư vấn thủ tục chuyển nhượng khách sạn tại TP. Hồ Chí Minh (4~5sao) cho nhà đầu tư Nhật Bản.

Thư tư vấn: 29112019/ Letter-Ipic
V/v: Tư vấn thủ tục chuyển nhượng khách sạn tại TP. Hồ Chí Minh (4~5sao) cho nhà đầu tư Nhật Bản.

Hà Nội, ngày 29  tháng 11 năm 2019

CÔNG TY LUẬT TNHH IPIC– Văn phòng Hà Nội
Địa chỉ: Phòng 401, Tòa nhà 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Trung Hoà, Cầu Giấy, Hà Nội
Tel: (04) 7301 8886 – Fax: (04) 7302 8886
Email: info@ipic.vn – Hotline: 0936 342 668
CHI NHÁNH CÔNG TY LUẬT TNHH IPIC TẠI TP HỒ CHÍ MINH
Địa chỉ: Số 279 Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh
Email: duc.lawyer@ipic.vn – Hotline: 0936 342 668

Kính gửi    :    
Điện thoại  :    
Email    :   
 Gửi bằng thư điện tử
_______________________________________________________________________
    Công ty Luật TNHH IPIC (“IPIC”) xin cảm ơn Quý khách hàng đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. 
I.    YÊU CẦU TƯ VẤN
Trên cơ sở nội dung trao đổi với bạn về việc nhà đầu tư Nhật Bản muốn mua lại khách sạn ....... tại ......., phường bến Thành, Quận 1, Tp.HCM. Quý khách hàng muốn chúng tôi tư vấn về trình tự thủ tục pháp lý của Việt Mua lại khách sạn trên theo quy định của Pháp Luật Việt Nam. 
II.    VĂN BẢN PHÁP LUẬT
(1)    Biểu Cam kết dịch vụ của WTO;
(2)    Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014;
(3)    Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014;
(4)    Luật du lịch số 09/2017/QH14 năm 2017;
(5)   Nghị định số 78/2015/NĐ-CP về Đăng ký doanh nghiệp  ngày 14 tháng 09 năm 2015; 
(6)    Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;
III.    Ý KIẾN TƯ VẤN
Theo quy định của pháp Luật Việt Nam và thực tiển các giao dịch mua bán khách sạn tại Việt Nam, thì việc nhà đầu tư nước ngoài mua lại khách sạn tại Việt Nam thực hiện theo  một trong hai hình thức sau:

Tham khảo nội dung tư vấn chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản

-    Hình thức thứ nhất: Nhà đầu tư tiến hành mua lại tòa nhà Khách sạn gắn liền quyền sử dụng đất và các tài sản hữu hình liên quan đến khách sạn, sau đó nhà đầu tư hoàn thiện các thủ tục pháp lý để thực hiện việc kinh doanh khách sạn;
-    Hình thức thứ hai:  Nhà đầu tư tiến hành mua lại toàn bộ vốn góp (vốn Điều lệ) trong pháp nhân sở hữu khách sạn đó.
3.1    Đối với hình thức thứ nhất 
    Nếu thực hiện theo hình thức thứ nhất ưu điểm của nó là không phải kế thừa các nghĩa vụ của pháp nhân sở hữu khách sạn phát sinh từ trước đó. 
    Tuy nhiên hình thức này có nhiều bất lợi do đặc thù của quy định pháp luật Việt Nam.
-    Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản Việt Nam thì Nhà đầu tư nước ngoài không có quyền mua lại Tòa nhà để kinh doanh bất động sản. Đối với dịch vụ kinh doanh Khách sạn và kinh doanh bất động sản khác nhau về dịch vụ nhưng lại hỗ trợ và bổ trợ cho nhau trong quá trình hoạt động.
-     Theo quy định của Luật đất đai thì Nhà đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được thuê đất của nhà nước hoặc được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nếu mua lại tài sản là khách sạn gắn liền với quyền sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục ký lại hợp đồng thuê đất với nhà nước, đây là thủ tục mất nhiều thời gian;
-     Việc mua lại tòa nhà khách sạn gắn liền quyền sử dụng đất nên nhà đầu tư nước ngoài không kế thừa được các giấy tờ pháp lý về điều kiện kinh doanh khách sạn. Do vậy nhà đầu tư nước ngoài buộc phải làm lại các thủ tục đáp ứng  đủ điều kiện kinh doanh khách sạn theo pháp luật Việt Nam.
-    Trình tự thủ tục các bước tiền hành như sau:
Bước 1: Nhà đầu tư tiến hành ký kết hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng mua lại tài sản là bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất và tài sản hữu hình khác liên quan;
Bước 2: Nhà đầu tư thực hiện đăng ký đầu tư dự án kinh doanh khách sạn tại Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hồ Chí Minh.
Bước 3: Nhà đầu tư thực hiện thủ tục đăng ký thành lập doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh khách sạn;
Bước 4: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập mới thực hiện việc ký hợp đồng chính thức chuyển nhượng mua lại tài sản là bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất và tài sản hữu hình khác liên quan;
Bước 5: Công ty có vốn đầu tư nước ngoài hoàn thiện thủ tục thuê đất với Nhà nước Việt Nam và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bươc 6: Công ty có vốn đầu tư nước ngoài hoàn thiện các thủ tục đáp ứng đủ điều kiện về kinh doanh khách sạn theo quy định của pháp Luật Việt Nam.
Kết luận: Nếu thực hiện theo hình thức chuyển nhượng này thì thời gian kéo dài và tốn nhiều chi phí bao gồm cả chi phí Luật sư:  Dự kiến phí thực hiện theo phương án này khoảng 200.000 USD (hai trăm nghìn đô la Mỹ).
3.2    Hình thức thứ hai: Nhà đầu tư tiến hành mua lại toàn bộ vốn góp trong pháp nhân sở hữu khách sạn đó.
-    Ưu điểm của phương án này là nhà đầu tư được kế thừa toàn bộ tài sản, quyền và nghĩa vụ của Pháp nhân sở hữu khách sạn;
-    Thủ tục thực hiện thuận lợi hơn, không mất nhiều thời gian, giảm thiểu chi phí thực hiện chuyển nhượng cho nhà đầu tư;
-    Trình tự thủ tục thực hiện các bước như sau:
Bước 1: Nhà đầu tư ký hợp đồng nguyên tắc về việc mua lại vốn góp trong doanh nghiệp sở hữu khách sạn, nhà đầu tư tiến hành kiểm tra điều kiện pháp lý kinh doanh khách sạn, kiểm tra pháp lý tài sản sở hữu của pháp nhân, xem xét khả năng rủi ro về thuế, về hợp đồng và các khoản nợ của bên thứ ba, của người lao động…. nếu có.
Bước 2: Nhà đầu tư ký hợp đồng mua lại vốn góp và thực hiện thủ tục Đăng ký mua lại phần vốn góp trong doanh nghiệp Việt Nam tại Sở kế hoạch và đầu tư nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính;
Bước 3: Nhà đầu tư và Doanh nghiệp thực hiện thủ tục thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp liên quan thay đổi chủ sở hữu tại Phòng đăng ký kinh doanh – Sở kế hoạch và đầu tư nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính;
Kết luận: Nhà đầu tư nên thực hiện theo hình thứ thứ hai, vì nhiều điểm thuận lợi như thủ tục đơn giản, có quyền kế thừa các giấy tờ pháp lý từ doanh nghiệp nhận chuyển nhượng. 

3.3.    Một số vấn đề pháp lý liên quan đến việc kinh doanh khách sạn của Nhà đầu tư nước ngoài.
-    Liên quan đến lĩnh vực kinh doanh khách sạn 
Lĩnh vực kinh doanh khách sạn được ghi nhận trong Biểu Cam kết WTO tại CPC 64110 Dịch vụ xếp chỗ ở khách sạn. Cam kết về dịch vụ theo CPC 64110 được hiểu là “Các dịch vụ ăn nghỉ và các dịch vụ liên quan do các khách sạn cung cấp. Các dịch vụ liên quan bao gồm các dịch vụ thường được cung cấp và tính cả vào giá ăn nghỉ và bao gồm dịch vụ phòng, dịch vụ về bàn ghế, thư từ và người trực. Các khách sạn thường cũng có các dịch vụ khác như đỗ xe, đồ ăn, uống, giải trí, bể bơi, tiệc tùng, họp hành và hội nghị. Các khách sạn nghỉ mát còn có thể có các tiện nghi giải trí đa dạng hơn. Các dịch vụ này cũng nằm trong phân nhóm này nếu được tính là 1 phần của giá ăn nghỉ. Nếu chúng được tính riêng, chúng sẽ được phân loại theo loại dịch vụ cung cấp. Các dịch vụ do các khách sạn cung cấp thường đầy đủ hơn các dịch vụ do các nhà nghỉ nơi ăn nghỉ khác cung cấp”.
Như vậy, nhà đầu tư quốc tịch Nhật Bản được phép đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực khách sạn tại Việt Nam, việc mua lại khách sạn của nhà đầu tư để cải tạo tiếp tục hoạt động là phù hợp theo quy định của Pháp luật.
-    Các dịch vụ khác liên quan đến hoạt động kinh doanh khách sạn
Dịch vụ xếp chỗ ở khách sạn theo CPC 64110, đã bao gồm dịch vụ ngủ nghỉ và các dịch vụ khác liên quan được tính vào phí chung khi khách đăng ký nghỉ lại khách sạn. Ngoài ra, đối với các dịch vụ đi kèm tại khách sạn, khách hàng không sử dụng dịch vụ phòng tại khách sạn vẫn có thể sử dụng các dịch vụ liên quan như massage (xoa bóp), giải trí, nhà hàng, bể bơi,… và các dịch vụ này được tính phí riêng.
Đối với các dịch vụ như nhà hàng, bể bơi, giải trí,… pháp luật không hạn chế gì trong việc nhà đầu tư tiến hành kinh doanh các dịch vụ này. 
Riêng đối với dịch vụ massage (xoa bóp) trong khách sạn, mặc dù trong Biểu cam kết không có ghi nhận về dịch vụ này. Tuy nhiên, IPIC đã tiến hành hỏi ý kiến bằng văn bản đến cơ quan ban ngành về việc “Nhà đầu tư Nhật Bản đầu tư vào ngành nghề xoa bóp (massage)” và nhận được công văn chấp thuận (IPIC sẽ tiến hành gửi kèm công văn theo thư tư vấn này đến quý khách). 
-     Điều kiện để kinh doanh khách sạn:
Theo quy đinh của Luật du lịch năm 2017 thì Khách sạn thuộc loại cơ sở cư trú du lịch. Do đó, để kinh doanh khách sạn, cần đáp ứng về điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch như sau:
•    Có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật (Đối với điều kiện này, doanh nghiệp chỉ cần có ngành nghề kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày, với mã ngành là 5510, được ghi nhận trong Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp);
•    Đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm theo quy định của pháp luật;
•    Đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch.
-    Có các loại Giấy phép có liên quan:
•    Giấy phép đủ điều kiện Phòng cháy chữa cháy
•    Giấy chứng nhận an ninh trật tự
•    Giấy phép cam kết bảo vệ môi trường 
•    Giấy chứng nhận cơ sở đủ điều kiện vệ sinh an toàn thực phẩm
•    Đối với khách sạn phải bảo đảm yêu cầu tối thiểu về, trang thiết bị, dịch vụ, trình độ chuyên môn, ngoại ngữ của người quản lý và nhân viên phục vụ theo tiêu chuẩn xếp hạng tương ứng đối với mỗi loại, hạng;
IV    TÀI LIỆU KHÁCH HÀNG CẦN CUNG CẤP
4.1    Nhà đầu tư là tổ chức:
-    03 Bản sao đã được hợp pháp hóa lãnh sự dịch công chứng giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương khác xác định tư cách pháp lý đối với nhà đầu tư là tổ chức;
-    03 Bản sao chứng thực hộ chiếu của Người đại diện quản lý vốn góp, người đại diện theo pháp luật (Nếu người đại diện quản lý vốn góp không đồng thời là người đại diện theo pháp luật);
-    03 Tài liệu chứng minh năng lực tài chính như: Bản sao dịch công chứng báo cáo tài chính 2 năm gần nhất của nhà đầu tư;  Bản sao xác nhận số dư tài khoản ngân hàng của nhà đầu tư (không nhỏ hơn số vốn mà nhà đầu tư dự định đầu tư);
-   03 Bản sao chứng thực hợp đồng thuê địa điểm hoặc thỏa thuận nguyên tắc hợp đồng thuê địa điểm để thực hiện dự án. Kèm theo tài liệu này là Giấy chứng nhận đầu tư của bên cho thuê  địa điểm (Có ngành nghề kinh doanh bất động sản); Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; Giấy phép xây dựng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với địa điểm thuê là nhà); Bản vẽ mặt bằng cho thuê (Tùy thuộc vào địa điểm thuê) trong trường hợp đi thuê trụ sở chính.
4.2    Nhà đầu tư là cá nhân:
-    03 bản sao chứng thực hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá nhân;
-    03 bản sao xác nhận số dư tài khoản của ngân hàng của nhà đầu tư (không nhỏ hơn số vốn mà nhà đầu tư dự định đầu tư);
-    03 bản hợp đồng thuê địa điểm hoặc thỏa thuận nguyên tắc hợp đồng thuê địa điểm để thực hiện dự án. Kèm theo tài liệu này là Giấy chứng nhận đầu tư của bên cho thuê địa điểm (Có ngành nghề kinh doanh bất động sản); Giấy phép xây dựng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với địa điểm thuê là nhà); Bản vẽ mặt bằng cho thuê trong trường hợp đi thuê trụ sở chính.
Lưu ý: Trong quá trình thực hiện chúng tôi sẽ yêu cầu bổ sung các tài liệu, thông tin khác liên quan đến việc thực hiện thủ tục mua lại khách sạn.
Trên đây là tư vấn sơ bộ của IPIC liên quan đến yêu cầu tư vấn của Quý khách hàng để Quý khách hàng xem xét và quyết định. Nếu Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề này, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.
Trân trọng!

CÔNG TY LUẬT TNHH IPIC
Giám đốc
(Đã ký)
Nguyễn Trinh Đức