Những tiêu chí cơ bản của thị trường bất động sản minh bạch

15 /082016

Những tiêu chí cơ bản của thị trường bất động sản minh bạch

Những tiêu chí cơ bản của thị trường bất động sản minh bạch

TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN (*)

Xây dựng và quản lí tốt thị trường bất động sản (BĐS) theo hướng minh bạch là đòi hỏi cấp thiết của việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. Vấn đề này đã được khẳng định trong các văn kiện của Đảng, các nghị quyết của Quốc hội và các văn bản, quy định của Chính phủ… Tuy nhiên, như thế nào là thị trường BĐS minh bạch lại là vấn đề đang còn bỏ ngỏ và dường như ít có các công trình nghiên cứu một cách toàn diện, thấu đáo. Để góp phần khắc phục tình trạng nêu trên, bài viết này đi sâu đề cập một số vấn đề lí luận về những tiêu chí cơ bản của thị trường BĐS minh bạch. “Minh bạch” nói chung có nghĩa là “sáng rõ, rành mạch”(1), như vậy có thể nhận thức nội hàm khái niệm minh bạch gồm các thuộc tính sau:

>>> Tham khảo: Thành lập trung tâm ngoại ngữ tiếng Hàn

- Nội dung rõ ràng, cụ thể, rành mạch;

- Được công bố rộng rãi cho mọi người biết;

- Thông tin dễ dàng, thuận tiện cho mọi người tiếp cận, truy cập;

- Thông tin phải tin cậy được, phải lường trước được và có thể dự đoán được.

Đối với thị trường BĐS, tính minh bạch cần được xem xét đánh giá qua các tiêu chí cơ bản dưới đây:

>>> Tham khảo: thành lập công ty xây dựng 100 vốn nước ngoài

1. Hệ thống pháp luật về thị trường BĐS phải đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định

a. Yêu cầu về nội dung

Thị trường BĐS muốn đảm bảo tính công khai, minh bạch thì trước tiên hệ thống pháp luật về thị trường này phải đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định. Bởi lẽ thông qua hệ thống pháp luật, Nhà nước can thiệp vào thị trường; điều tiết hoạt động của thị trường BĐS tuân theo quỹ đạo quản lí nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể kinh doanh. Sự thiếu vắng các quy định liên quan đến bất kì lĩnh vực cụ thể nào của thị trường BĐS sẽ là kẽ hở dễ bị lợi dụng để thực hiện hành vi đầu cơ lũng đoạn thị trường đẩy giá BĐS lên cao một cách vô lí hoặc gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người khác nhằm mục đích trục lợi.

Pháp luật nói chung và pháp luật về thị trường BĐS nói riêng phải rõ ràng và thống nhất mới góp phần vào việc tạo lập tính công khai, minh bạch của thị trường BĐS. Sự rõ ràng, thống nhất của hệ thống pháp luật sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân tiến hành hoạt động đầu tư BĐS cạnh tranh lành mạnh với các chủ thể kinh doanh khác. Mặt khác, điều này góp phần hạn chế sự can thiệp quá sâu và không cần thiết của công quyền vào hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS, ngăn ngừa các hiện tượng nhũng nhiễu, tham nhũng có thể có từ phía đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước đối với giới kinh doanh.

Pháp luật ra đời nhằm tạo môi trường pháp lí bình đẳng, rõ ràng và ổn định cho các hoạt động sản xuất-kinh doanh của xã hội. Do vậy, nếu pháp luật không ổn định sẽ gây trở ngại lớn cho người dân và giới đầu tư trong việc tiếp cận, tìm hiểu thị trường BĐS, tác động không nhỏ đến tâm lí của xã hội. Hơn nữa, sự ổn định của pháp luật còn thể hiện chính sách nhất quán của Nhà nước trong việc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân đối với BĐS.

b. Biểu hiện của hệ thống pháp luật về thị trường BĐS đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định

Một trong những hình thức Nhà nước can thiệp vào thị trường BĐS là thông qua hệ thống pháp luật. Hệ thống pháp luật về thị trường BĐS góp phần xác lập khuôn khổ pháp lí cho hoạt động đầu tư của các chủ thể kinh doanh BĐS. Thị trường BĐS được xác định mang tính công khai, minh bạch thì không thể thiếu hệ thống pháp luật điều chỉnh thống nhất, đầy đủ, rõ ràng và ổn định. Tính thống nhất, đầy đủ, rõ ràng và ổn định của hệ thống pháp luật về thị trường BĐS được thể hiện trên những khía cạnh cơ bản sau đây:

- Tính đầy đủ, thống nhất của hệ thống pháp luật về thị trường BĐS thể hiện: pháp luật phải là hệ thống logic, chặt chẽ, không tự mâu thuẫn, chồng chéo lẫn nhau; đồng thời không có sự mâu thuẫn về nội dung giữa Luật đất đai với các đạo luật khác có liên quan đến BĐS như Luật nhà ở, Luật xây dựng, Luật kinh doanh BĐS, Luật bảo vệ và phát triển rừng, Bộ luật dân sự v.v..

Tính thống nhất còn có nghĩa là các văn bản hướng dẫn thi hành luật không được mâu thuẫn với đạo luật mà chúng đang dựa vào, các quy định trong cùng văn bản không được trái ngược hoặc triệt tiêu lẫn nhau. Để đảm bảo yêu cầu này cần sớm xây dựng đạo luật về đăng kí BĐS, trong đó thống nhất các quy định về đăng kí BĐS hiện nằm rải rác ở nhiều đạo luật chuyên ngành khác nhau và thống nhất việc đăng kí BĐS vào một cơ quan thực hiện;

- Tính rõ ràng của hệ thống pháp luật về thị trường BĐS thể hiện: Pháp luật phải công khai, dễ dàng truy cập đối với người dân. Điều này có nghĩa là việc xây dựng, ban hành và thực hiện pháp luật nói chung và pháp luật về thị trường BĐS nói riêng phải được tiến hành công khai, tạo điều kiện cho mọi lực lượng trong xã hội bảo vệ và cân bằng lợi ích của mình. Sau khi ban hành, luật của quốc gia phải được công bố trên công báo, văn bản hành chính của các cơ quan hành pháp phải được công bố bởi các phương tiện thông tin đại chúng để dễ dàng truy cập đối với người dân;

- Tính ổn định, công khai của hệ thống pháp luật về thị trường BĐS thể hiện: Hệ thống pháp luật này phải tin cậy và dự đoán được. Muốn vậy, pháp luật phải đáng tin cậy, phải là những đại lượng tượng trưng cho công bằng, lẽ phải. Xây dựng, ban hành và thực thi pháp luật không được gây ra những cú sốc, ngạc nhiên, bất ngờ cho đối tượng bị áp dụng. Việc sửa đổi, bổ sung pháp luật phải được công khai trước một thời gian hợp lí để người dân chuẩn bị. Bên cạnh đó, tính ổn định còn mang ý nghĩa là việc sửa đổi, bổ sung, ban hành quy định mới phải dựa trên sự kế thừa những điểm hợp lí, tích cực của quy định cũ. Các quy định mới ban hành không được mâu thuẫn, trái ngược hoặc phủ nhận những quy định đang tồn tại.(2)

2. Quy hoạch sử dụng đất khả thi, rõ ràng, công khai

a. Yêu cầu về nội dung

Quy hoạch sử dụng đất (SDĐ) là thể hiện sự định hướng chiến lược của Nhà nước cho hoạt động quản lí và SDĐ trong tương lai dựa trên những yêu cầu phát triển. Chính vì vậy, quy hoạch SDĐ có ảnh hưởng không nhỏ đến chiến lược đầu tư, kinh doanh của các nhà đầu tư BĐS. Quy hoạch SDĐ nhằm tạo ra lượng đất “hàng hóa” cần thiết đáp ứng nhu cầu về BĐS của xã hội. Sự thiếu công khai, rõ ràng của quy hoạch SDĐ sẽ là điều kiện cho một nhóm người tiếp cận được thông tin về quy hoạch (do được giao nhiệm vụ xây dựng quy hoạch) tiến hành các hoạt động đầu cơ đất đai nhằm mục đích kiếm lời. Thực tế cho thấy một số người giàu lên nhanh chóng không phải bằng tài năng mà bằng việc đầu cơ, buôn bán đất đai do họ tiếp cận, nắm bắt được thông tin về quy hoạch SDĐ; trong khi đó đại đa số người dân rất khó tiếp cận với những thông tin này do quy hoạch SDĐ không rõ ràng, không công khai. Điều này không chỉ gây ra sự bất bình trong xã hội mà còn làm gia tăng sự phân hóa giàu, nghèo giữa các tầng lớp dân cư. Hơn nữa, sự thiếu rõ ràng, thiếu minh bạch của quy hoạch SDĐ còn tạo ra rào cản đối với sự đầu tư của người dân và các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS; cản trở việc thu hút thêm nguồn vốn đầu tư cho các nhu cầu phát triển của đất nước.

b. Biểu hiện của quy hoạch sử dụng đất khả thi, rõ ràng, công khai

Quy hoạch SDĐ là sự định hướng chiến lược cho hoạt động quản lí và SDĐ trong tương lai. Mặt khác, quy hoạch SDĐ còn tạo lập lượng đất đai “hàng hóa” đầu vào nhằm đáp ứng nhu cầu về cầu BĐS của xã hội. Do vậy, quy hoạch SDĐ khả thi, rõ ràng và công khai có ý nghĩa không nhỏ trong việc xác lập tính công khai, minh bạch của thị trường BĐS. Quy hoạch SDĐ khả thi, rõ ràng và công khai được biểu hiện ở những khía cạnh cụ thể sau đây:

- Tính khả thi của quy hoạch SDĐ thể hiện việc xây dựng quy hoạch SDĐ phải dựa vào mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của đất nước hoặc của từng địa phương và phục vụ trực tiếp cho quá trình phát triển, giải quyết các vấn đề mà thực tiễn quản lí SDĐ đặt ra. Mặt khác, khi xây dựng quy hoạch SDĐ phải tính đến các điều kiện kinh tế-xã hội hiện tại nhằm bảo đảm cho quy hoạch khi triển khai dễ dàng đi vào cuộc sống;

- Tính rõ ràng, công khai của quy hoạch SDĐ thể hiện người dân được tham gia đóng góp ý kiến của mình ngay từ khâu xây dựng quy hoạch SDĐ. Quy hoạch SDĐ không phải là sản phẩm mang tính chủ quan của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà là kết quả hàm chứa, kết tinh trí tuệ, công sức của Nhà nước và người dân. Nó giải quyết và xử lí hài hòa được các xung đột về lợi ích giữa Nhà nước với lợi ích của các giai tầng trong xã hội. Ở khía cạnh khác, Nhà nước phải có nghĩa vụ công bố rộng rãi, chi tiết về quy trình, thủ tục các bước xây dựng, thẩm định và xét duyệt quy hoạch SDĐ. Quy hoạch SDĐ sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt phải được công bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng và người dân có thể dễ dàng tiếp cận, truy cập, tìm hiểu;

Ý nghĩa của tính rõ ràng, công khai của quy hoạch SDĐ còn được thể hiện ở chỗ quy hoạch SDĐ là việc tạo ra lượng đất đai “hàng hóa” đáp ứng nhu cầu về cầu BĐS của người dân trên thị trường. Việc công khai nguồn cung sẽ tạo điều kiện cho những người có nhu cầu thực sự về BĐS, những người lao động có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận và có khả năng mua được nhà, đất nhằm giải quyết nhu cầu về chỗ ở.

3. Giá đất do Nhà nước xác định phù hợp với thị trường

a. Yêu cầu về nội dung

Giá đất là yếu tố rất quan trọng được sử dụng để điều tiết về lợi ích kinh tế của các chủ thể khi tham gia thị trường BĐS. Để góp phần xác lập thị trường BĐS công khai, minh bạch, ngăn ngừa và đấu tranh với các hiện  tượng  đầu  cơ,  buôn  bán,  chuyển nhượng đất đai kiếm lời và gây lũng đoạn thị trường thì cần có cơ chế định giá đất chính xác và hợp lí. Hơn nữa, hệ thống thuế về BĐS cần được sửa đổi, hoàn thiện đáp ứng yêu cầu của quản lí đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường nhằm điều tiết hợp lí mọi lợi ích từ đầu tư SDĐ và khuyến khích người có BĐS đăng kí khi thực hiện các quyền.

b. Biểu hiện của giá đất do Nhà nước xác định phù hợp với thị trường

Đề cập đến thị trường BĐS không thể không xem xét đến yếu tố giá đất; bởi lẽ, giá đất là biểu hiện sự trao đổi ngang bằng giá trị của các BĐS trên thị trường thông qua đại lượng giá cả. Giá đất được coi như “hàn thử biểu” cho hoạt động của thị trường BĐS. Thị trường BĐS hoạt động bình thường, vận hành thông suốt, lành mạnh là thị trường không có bất kì biểu hiện nào của sự đầu cơ mang tính độc quyền, lũng đoạn, sốt giá đất “ảo” (sốt giá đất “nóng” hoặc sốt giá đất “lạnh”). Vì vậy việc xác định giá đất phù hợp sẽ góp phần làm cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh. Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định giá đất phù hợp với thị trường lại là vấn đề không hề đơn giản; đặc biệt đối với nước ta trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tính đặc biệt của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta đã chi phối mạnh mẽ đến việc Nhà nước xác định giá đất nhằm giải quyết mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa người SDĐ với Nhà nước; Giá đất do Nhà nước xác định phù hợp với thị trường được biểu hiện ở những khía cạnh cơ bản sau đây:

- Giá đất do Nhà nước xác định không phải hoàn toàn là sản phẩm mang tính chủ quan, duy ý chí của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà nó còn phải bao hàm, phản ánh được các quy luật khách quan của kinh tế thị trường như quy luật cung-cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh v.v..;

- Giá đất do Nhà nước xác định phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ trên thị trường trong điều kiện bình thường (sau đây gọi tắt là giá đất trên thị trường); bảo đảm không có sự chênh lệch quá lớn giữa 2 loại giá đất này và không tạo điều kiện cho các hành vi đầu cơ bất hợp lí, buôn bán đất đai kiếm lời;

- Giá đất do Nhà nước xác định phải luôn được điều chỉnh sát với giá đất trên thị trường;

- Giá đất do Nhà nước xác định phải bóc tách được phần chính sách xã hội ra khỏi nội dung kinh tế trong giá trị quyền SDĐ; kiên quyết xóa bỏ cơ chế bao cấp về đất đai trong việc xác định giá đất.

4. Hệ thống hành chính phục vụ dân với các thủ tục đơn giản

a. Yêu cầu về nội dung

Thị trường BĐS được xác định mang tính công khai, minh bạch phải đảm bảo các thủ tục hành chính trong quản lí và SDĐ đai được quy định rõ ràng, cụ thể, chi tiết và mang tính đơn giản, không gây phiền hà, tốn kém cho người dân khi thực hiện. Hơn nữa, những quy định này phải được công bố công khai, rộng rãi để mọi người dân biết. Trong quá trình thực thi, các quy định về thủ tục hành chính về đất đai luôn được rà soát, đánh giá nhằm phát hiện quy định không phù hợp, gây phiền hà cho người dân và kịp thời thay thế bằng quy định mới mang tính phù hợp hơn.

b. Biểu hiện của hệ thống hành chính phục vụ dân với các thủ tục đơn giản

Thị trường BĐS công khai, minh bạch là thị trường mà ở đó các giao dịch được thực hiện dễ dàng, thuận tiện và an toàn về mặt pháp lí đồng hành với hệ thống hành chính phục vụ dân với các thủ tục đơn giản. Điều này được biểu hiện trên những phương diện chủ yếu sau đây:

- Hệ thống hành chính liên quan đến việc quản lí, điều hành thị trường BĐS chuyển từ chức năng quản lí (cai trị) sang chức năng thực hiện dịch vụ công phục vụ nhu cầu của người dân. Nhà nước sẵn sàng cung cấp và đáp ứng đầy đủ các dịch vụ công cho người dân khi thực hiện các giao dịch về BĐS trên thị trường như: cung cấp thông tin về BĐS, tư vấn về BĐS, tư vấn về giá cả BĐS, tư vấn về việc cho vay vốn, dịch vụ bảo hiểm rủi ro trong kinh doanh BĐS, tư vấn về pháp lí liên quan đến BĐS v.v..

- Đội ngũ cán bộ, công chức hoạt động trong hệ thống hành chính được đào tạo bài bản, chính quy, chuyên nghiệp và có tinh thần, thái độ tôn trọng nhân dân, công tâm, nhiệt tình và có trách nhiệm cao, không vô cảm trước những yêu cầu của người dân đồng thời không hề có bất kì biểu hiện nào về thái độ hống hách, hách dịch, quan liêu, cửa quyền hoặc nhũng nhiễu, tiêu cực khi giải quyết các công việc cho người dân;

- Hệ thống hành chính liên quan đến việc quản lí thị trường BĐS giải quyết các công việc cho người dân nhanh chóng, kịp thời, chính xác và đúng pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mọi công dân;

- Trình tự, thủ tục hành chính nói chung và thủ tục hành chính liên quan đến BĐS nói riêng được quy định một cách đầy đủ, thống nhất, logic và chặt chẽ theo hướng giản tiện đến mức tối đa không gây phiền hà cho người dân và được công bố công khai, minh bạch cho mọi người biết;

- Các khiếu nại, thắc mắc của người dân liên quan đến việc thực hiện các quy định về giao dịch BĐS được cơ quan công quyền giải quyết nhanh chóng, kịp thời dựa trên sự liêm chính, chí công, vô tư, đúng pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân;

- Hệ thống pháp luật về BĐS nói chung và các quy định về trình tự, thủ tục liên quan đến việc thực hiện các giao dịch về BĐS thường xuyên được rà soát, kiểm tra nhằm phát hiện những nội dung bất hợp lí gây phiền hà cho người dân và kịp thời được sửa đổi, bổ sung, thay thế bằng những quy định phù hợp, đơn giản cho người dân khi thực hiện các giao dịch về BĐS;

- Trình tự, thủ tục hành chính trong việc đăng kí BĐS, thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi thực hiện giao dịch về BĐS được quy định đơn giản, khuyến khích người dân tự giác thực hiện và phù hợp với khả năng tài chính, mức thu nhập của người dân.

5. Mọi thửa đất mà người sử dụng đất đang sử dụng phải được Nhà nước công nhận về mặt pháp lí đối với phần diện tích bên trong ranh giới thửa đất

a. Về nội dung

Một trong những tiêu chí xác định thị trường BĐS công khai, minh bạch là việc công quyền công nhận tính hợp pháp về quyền SDĐ. Thực tiễn cho thấy người dân thường tìm đến thị trường BĐS “ngầm” khi thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai có một trong những nguyên nhân là quyền SDĐ của họ chưa được Nhà nước công nhận tính hợp pháp. Hơn nữa, người dân phải chờ đợi quá lâu để được Nhà nước công nhận tính hợp pháp của quyền SDĐ; trong khi đó do nhu cầu thúc bách của cuộc sống trong một số trường hợp họ cần chuyển nhượng quyền SDĐ. Đây chính là rào cản chủ yếu ngăn cách người dân với thị trường BĐS chính thức.

b. Biểu hiện của mọi thửa đất mà người sử dụng đất đang sử dụng phải được Nhà nước công nhận về mặt pháp lí đối với phần diện tích bên trong ranh giới thửa đất

Do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu chi phối nên quyền SDĐ của tổ chức, cá nhân được hình thành thông qua các hình thức: Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền SDĐ đang sử dụng. Việc Nhà nước công nhận về mặt pháp lí đối với quyền SDĐ của tổ chức, cá nhân chính là điều kiện pháp lí ban đầu để người SDĐ có thể thực hiện được các quyền về đất đai do pháp luật quy định thông qua cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ (trong đó có quyền thực hiện các giao dịch về quyền SDĐ trên thị trường). Một trong những nguyên nhân dẫn đến sự tồn tại của thị trường BĐS không chính thức đó là còn một số lượng không nhỏ các thửa đất mà người SDĐ đang sử dụng chưa được Nhà nước công nhận về mặt pháp lí. Dưới góc độ xác lập quyền SDĐ hợp pháp, thị trường BĐS công khai, minh bạch được thể hiện trên những khía cạnh chủ yếu sau đây:

- Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua việc công nhận tính hợp pháp của quyền SDĐ đối với mọi chủ SDĐ. Điều này có nghĩa là mọi mảnh đất đang sử dụng đều được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ;

 

- Xác lập hệ thống cơ sở dữ liệu hiện đại nhằm lưu trữ đầy đủ các thông tin về BĐS như hiện trạng sử dụng, tình trạng pháp lí, hồ sơ kĩ thuật, các biến động trong quá trình sử dụng v.v..;

- Xây dựng hệ thống các quy chế pháp lí đối với BĐS thống nhất, đầy đủ, công khai, minh bạch và ổn định;

- Quy định về trình tự, thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ đơn giản, công khai và minh bạch khuyến khích mọi người SDĐ tự giác thực hiện các thủ tục để được Nhà nước công nhận về mặt pháp lí đối với thửa đất đang sử dụng;

- Quy định việc thu một khoản lệ phí rất nhỏ mang tính tượng trưng và phù hợp với khả năng tài chính của người lao động có thu nhập thấp nhằm khuyến khích mọi người SDĐ tự giác thực hiện các thủ tục để được Nhà nước công nhận về mặt pháp lí đối với thửa đất đang sử dụng;

- Đội ngũ cán bộ, công chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ có thái độ công tâm, chí công, vô tư, lấy tinh thần phục vụ nhân dân làm mục tiêu hàng đầu và giải quyết công việc khách quan, đúng pháp luật;

- Xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính đầy đủ, đồng bộ phản ánh chính xác hiện trạng SDĐ, kịp thời chỉnh lí mọi biến động trong quá trình sử dụng liên quan đến từng thửa đất. Mọi thửa đất đều được xác định rõ ràng, cụ thể ranh giới, mốc giới, diện tích, kích thước, hình thể, vị trí địa lí, nguồn gốc, mục đích, chủ sử dụng và thời hạn sử dụng trong hồ sơ địa chính, tạo cơ sở để được Nhà nước công nhận về mặt pháp lí.

6. Dễ dàng đăng kí quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất và đăng kí giao dịch khi thực hiện các quyền đối với BĐS

a. Về nội dung

Mục đích của đăng kí BĐS là nhằm xác lập quyền và để Nhà nước bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu đối với BĐS. Đăng kí BĐS bao gồm 2 loại đăng kí: Đăng kí trong việc xác lập quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với BĐS (đăng kí ban đầu); đăng kí bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp đối với BĐS khi thực hiện các giao dịch (đăng kí biến động). Thị trường BĐS được xác định có tính công khai, minh bạch phải đảm bảo cho người chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng BĐS dễ dàng đăng kí quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất và đăng kí giao dịch khi thực hiện các quyền đối với BĐS. Việc đảm bảo dễ dàng, nhanh chóng, thuận tiện cho người dân đăng kí quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với BĐS không chỉ nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho họ đối với BĐS mà còn giúp Nhà nước quản lí chặt chẽ các BĐS từ hiện trạng, hồ sơ pháp lí đến những biến động trong quá trình sử dụng.

b. Biểu hiện của việc dễ dàng đăng kí quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất và đăng kí giao dịch khi thực hiện các quyền đối với BĐS

Đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với BĐS không chỉ nhằm giúp Nhà nước quản lí chặt chẽ đất đai và các tài sản gắn liền với đất mà còn là biện pháp để pháp luật bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đối với BĐS. Như vậy đăng kí quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với BĐS chính là khâu “đóng gói” hàng hóa trước khi đưa ra thị trường. Thị trường BĐS muốn hoạt động công khai, minh bạch phụ thuộc vào việc đăng kí xác lập quyền hoặc chuyển dịch quyền đối với BĐS một cách dễ dàng;

Việc đăng kí dễ dàng quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất và đăng kí giao dịch khi thực hiện các quyền đối với BĐS được thể hiện ở các phương diện:

- Xác lập mô hình một cơ quan thực hiện thống nhất việc đăng kí quyền của người dân đối với BĐS khắc phục tình trạng đăng kí quyền SDĐ và quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất do nhiều cơ quan quản lí nhà nước đối với mỗi loại BĐS thực hiện;

- Pháp điển hóa và nhất thể hóa các quy định về đăng kí quyền đối với BĐS trong một đạo luật, tránh tình trạng các quy định về đăng kí BĐS nằm “rải rác” ở nhiều đạo luật khác nhau gây khó khăn cho quá trình triển khai thi hành;

- Thống nhất đăng kí xác lập quyền đối với BĐS và đăng kí bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, chủ sử dụng đối với BĐS khi có sự chuyển dịch quyền do một cơ quan thực hiện;

- Trình tự, thủ tục đăng kí quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất được quy định đơn giản, thống nhất và công bố công khai nhằm khuyến khích người dân đi đăng kí khi thực hiện các giao dịch về mua-bán nhà, chuyển nhượng quyền SDĐ;

- Quy định khoản lệ phí đăng kí BĐS tối thiểu  và  mang  tính  tượng  trưng  nhằm khuyến khích người dân đăng kí quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với BĐS.

7. Thông tin về BĐS đầy đủ, chính xác, công khai và sẵn sàng cung cấp cho cộng đồng sử dụng

a. Về nội dung

Sự công khai, minh bạch của thị trường BĐS còn được nhận diện ở khía cạnh thông tin về BĐS. Thực tế cho thấy thị trường BĐS không công khai, minh bạch là thị trường mà ở đó thông tin về BĐS không được công bố rộng rãi và người dân rất khó khăn trong việc tiếp cận, truy cập. Chính sự thiếu công khai thông tin về BĐS đã tạo điều kiện cho sự tồn tại của thị trường BĐS “ngầm” hoạt động, phát sinh các hiện tượng tham nhũng, tiêu cực, đầu cơ đất đai, buôn bán đất đai kiếm lời, lũng đoạn thị trường gây ra các cơn “sốt ảo” về giá đất v.v. ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư và tác động tiêu cực đến tâm lí của xã hội.

b. Biểu hiện của thông tin về BĐS đầy đủ, chính xác, công khai và sẵn sàng cung cấp cho cộng đồng sử dụng

Kinh doanh BĐS là hoạt động kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro; bởi lẽ, BĐS là tài sản có giá trị rất lớn. Hoạt động kinh doanh BĐS cần phải huy động nguồn vốn đầu tư lớn mà bản thân chủ thể kinh doanh không thể đáp ứng được. Họ phải đi vay vốn tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng hoặc liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh đầu tư với các đối tác khác. Hơn nữa, BĐS (đặc biệt là nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất) còn liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau như kiến trúc, xây dựng, quy hoạch, môi trường; BĐS mang tính cá biệt, thị trường BĐS là một loại thị trường không hoàn hảo và chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật của Nhà nước; sự tăng trưởng của nền kinh tế; phong tục, tập quán, thị hiếu, nhu cầu của xã hội cũng như sự tác động của thị trường thế giới v.v.. Chính vì vậy, nhu cầu về tìm hiểu, tiếp cận thông tin về BĐS là việc làm không thể thiếu được và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với các nhà đầu tư kinh doanh BĐS;

Thông tin về BĐS đầy đủ, chính xác, công khai và sẵn sàng cung cấp cho cộng đồng sử dụng được biểu hiện trên những phương diện cơ bản sau đây:

- Tính đầy đủ, chính xác của thông tin về BĐS thể hiện các thông tin liên quan đến BĐS như quy hoạch, điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội, tình trạng pháp lí, tình trạng kĩ thuật; các loại bản đồ, sổ sách… phải được tập hợp, xử lí, phân loại và lưu giữ cẩn thận, đầy đủ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mặt khác, thông tin, số liệu về BĐS giữa các tài liệu này không có sự khác biệt, mâu thuẫn và thường xuyên được cập nhật, chỉnh lí phù hợp với hiện trạng BĐS;

Thông tin về BĐS phải được lưu trữ thống nhất tại một cơ quan để tiện cho việc cung cấp thông tin, tra cứu. Bên cạnh đó, các thông tin về BĐS do các cơ quan nhà nước quản lí phải có sự liên thông, trao đổi thường xuyên; tránh tình trạng coi những thông tin này là sở hữu riêng của từng cơ quan và quản lí theo chế độ bảo mật, không được công bố công khai trước công chúng;

- Tính công khai và sẵn sàng cung cấp cho công chúng được biểu hiện thông tin về BĐS được lưu giữ dưới dạng số hóa thuận tiện cung cấp cho công chúng khi họ có nhu cầu. Cơ quan lưu trữ thông tin về BĐS phải xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, hệ thống mạng nhằm không chỉ phục vụ công tác quản lí mà còn sẵn sàng cung cấp cho người dân;

Các quy định về trình tự, thủ tục truy cứu, tiếp cận các thông tin về BĐS phải đơn giản, tiện lợi cho phía người có nhu cầu tìm hiểu thông tin.

Bên cạnh đó, thông tin về BĐS (đặc biệt là thông tin về quy hoạch SDĐ; các chủ trương, chính sách, pháp luật mới về đất đai như bồi thường, giải phóng mặt bằng, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, chính sách tài chính về đất đai, giá đất…) cần được công bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng như báo, đài phát thanh, truyền hình, trên mạng Internet v.v.. để đông đảo mọi tầng lớp nhân dân nắm bắt được.

- Tính công khai, sẵn sàng cung cấp thông tin về BĐS cho công chúng còn được biểu hiện ở thái độ phục vụ thân thiện, có tinh thần trách nhiệm cao, chu đáo, tận tâm của đội ngũ cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ quản lí, cung cấp thông tin về BĐS;

Thông tin về BĐS cần được phân thành 2 loại: Loại thông tin cung cấp miễn phí cho người dân và loại thông tin về BĐS cung cấp phải nộp phí. Đối với loại thông tin cung cấp miễn phí cho người dân được công bố rộng rãi, công khai và được đưa lên các phương tiện thông tin đại chúng, hệ thống internet, các trang websile về BĐS để người dân dễ dàng tra cứu mọi lúc, mọi nơi khi có nhu cầu. Đối với loại thông tin về BĐS cung cấp phải nộp phí thì thực hiện thu mức phí tượng trưng tương đương một khoản tiền nhỏ phù hợp với thu nhập của người lao động bình thường và việc tiếp cận các thông tin này cũng đơn giản, dễ dàng, nhanh chóng và thuận tiện như việc truy cập các thông tin về BĐS miễn phí./.

>>> Tham khảo: công ty cho thuê tài chính 100 vốn nước ngoài

------------------------------------------------

(*) Giảng viên chính Khoa pháp luật kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội

(1).Xem: Từ điển tiếng Việt thông dụng (Nguyễn Như Ý: Chủ biên), Nxb. Giáo dục, Hà Nội, 2001, tr. 445. (2).Xem: - PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa, Tính minh bạch của pháp luật - Một thuộc tính của Nhà nước pháp quyền, Tạp chí dân chủ và pháp luật, số 1/ 2002.

- PGS.TS. Nguyễn Như Phát, Minh bạch hóa pháp luật và yêu cầu đặt ra đối với hệ thống pháp luật trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, Tạp chí nhà nước và pháp luật, số 1/2005.

-  TS. Nông Quốc Bình, Minh bạch pháp luật và công bố phán quyết của tòa án trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, Tạp chí luật học, số 5/2004.

- See more at: http://tranhtung.com.vn/nhung-tieu-chi-co-ban-cua-thi-truong-bat-dong-san-minh-bach_n58139_g742.aspx#sthash.TMcgtZEY.dpuf

THÔNG TIN LIÊN HỆ

  • Trụ Sở: Phòng 401, tòa nhà văn phòng 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội. Chi nhánh TP HCM: Số 279 Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.
  • (04) 7301.8886 - (04) 7302.8886
  • info@ipic.vn ; trinhduclawyer@gmail.com
  • Mobile: 0936.342.668

Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn miễn phí, nếu bạn có bất kì thắc mắc hay câu hỏi nào, chúng tôi sẽ sẵn sàng tư vấn và giải đáp.